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关于设立房地产中介机构行业责任险的法律思考/陈敏

时间:2024-07-22 07:53:07 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8714
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关于设立房地产中介机构行业责任险的法律思考

辽宁法大律师事务所 陈敏

一.目前我国房地产中介市场发展现状

加入WTO后的中国,房地产中介市场这块蛋糕的诱惑力越来越大,二手房、写字楼和住宅租赁市场的预期利益至少还有十几年的荣景,房地产中介服务仍然大有可为。笔者就以中介服务最为活跃的上海为例,2002年之前在上海,外资中介机构在国内主要从事的是中高档物业,如以豪宅、休闲不动产、商业不动产等为主的租赁买卖业务,而本土传统的中介机构则主要从事中低端的物业,如普通二手房、商品房的买卖租赁业务,彼此之间的竞争并不激烈。但是随着2002年外资中介机构接受银行15亿元的二手房贷款的受信额度,标志着外资中介开始大规模进入中低端市场,要在中低端市场一显身手;而本土中介公司则进军公寓、别墅等高端物业的租售市场,预示着房地产土、洋中介的"肉搏"战不日将从相持进入白热化竞争。而在大连,房地产销售市场的内外销并轨,也充分体现了WTO国民待遇原则,由此可见外资中介为高端外销房公寓服务,本土中介为中低端内销房、二手房服务的局面将最终会打破。

今天的房地产中介服务,不再是单一的房地产咨询、价格评估,还有房地产经纪等活动,房地产中介企业也不再是单一为卖方(即一级房地产市场中的房地产开发商和二级房地产市场中的房屋产权人)服务,更多的要对消费者即购房者负责,充当着"中间人"这一角色。在这些专业的交易活动中必然产生专业类型的风险,因此参与房地产中介法律关系的各个主体需要对房地产中介活动中可能出现的各种法律风险加以了解并作出积极的预防措施。

二.房地产中介活动中的法律风险

房地产中介从法律角度解释是一种民事法律关系。这种民事法律关系中各个主体的联系主要是通过与房地产中介有关的合同。在房地产中介活动中常见的合同有委托代理合同、居间合同、行纪合同等。作为房地产中介机构以及房屋产权人(使用人)、购房者等合同主体其签订合同最基本的目的是在交易过程中尽可能地避免风险,实现交易目的,获得预期利益。

(一). 通过中介进行房屋买卖是目前房地产中介机构容易出现法律风险的一项业务,其中比较常见的法律问题有:

1. 来自交易主体方面的风险。

交易主体的风险一般指房屋买卖或租赁合同的主体缺乏必要的法律要件,就是说出卖人并非房屋所有权人或者未获得房屋所有权人的有效授权。

对于不同的房产所有人,其在房地产市场进行交易的动机各不相同,有的人想卖小房换大房,有的人想低价买高价卖,有的人则是由于出现法律纠纷或陷入债务危机,还有的人是由于婚姻变故或是家庭纠纷。例如,夫妻一方擅自处分夫妻共有房屋;房屋产权共有人未经其他共有人同意私自将房屋出售;职工不告知单位便把单位拥有部分产权的公房出售等等。上述情况在认定合同法律责任时一般认定合同效力待定,或者直接认定合同无效。

买方委托中介机构选购房屋,是出于对中介机构专业人士的信任和信赖,因此,对于交易主体是否合法,房地产中介机构应当进行严格的审查,如果中介机构未尽审查义务,导致合同无效,给交易一方造成损失了,就应当承担相应的责任。

2. 来自交易标的物的风险。

交易标的物即是用于交易的房屋,中介机构应当对房屋的有关情况予以调查,如果出现下列情况,中介机构应当告知该交易标的物不能进行转让:①交易标的物为非法建筑或已被列人拆迁范围;②房屋权属有争议或者房屋已出租他人,出卖人未依规定通知承租人而侵害承租人优先购买权的;③房屋已设定抵押,未经抵押权人书面同意转让的;被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋所有权属转让的;④交易房屋存在严重的质量瑕疵等。

如果房地产中介机构明知该房屋存在上述情况而未尽告知义务,给合同一方(一般指买方)造成损失的,应当承担赔偿责任,当然如果是委托人(一般指卖方)刻意隐瞒制造虚假证明等而给房地产中介机构造成经济损失的,则由委托人承担相应的赔偿责任。

3. 来自交易合同、交易手续方面的风险。

房屋属于不动产,其交易规则有别于一般动产。房屋产权及相关权利的发生、变更等均需到政府有关部门进行登记,出卖人仅将房屋交付买受人使用并不意味着就此产生房屋所有权变更的法律后果。买卖双方要交纳相关税费,办理产权过户手续,房地产管理部门才会核发过户并颁发产权证书。

但是在房屋交易过程中,如果双方对交房时间、付款期限等约定不明引发争议,其中一方的权益必然受到损害。为保证交易目的的顺利实现,房地产中介机构还应提示交易双方对诸如交房时间、付款方式等条款作出明确的约定,这样做的目的也是为了使房地产中介机构避免不必要风险和损失。

房地产中介机构如何防范以上述及的诸多的法律风险,关键是应当在交易前对交易房屋的产权等情况作一个彻底的了解,谨慎与委托人签订房屋买卖合同及其他委托代理、独家代理等关联合同。同时为了避免给委托人造成损失,还应认真审查该房屋产权证明、有无权利限制等情况,如中介机构未能尽到谨慎审查的义务,致使房屋产权人或购房者因此遭受损失的,房地产中介机构应承担赔偿责任。

(二). 房地产评估过程中出现的法律风险:

1、过失引起的风险。

这一风险包括估价师未尽到义务、受客观条件限制,对可能存在的事项未能如实披露等。

一般情况下,估价风险与主观因素关联较大,如因专业能力和工作态度导致产生风险。专业方面的风险如估价人员未能正确掌握房地产价值标准对估价的影响,使估价目的与估价方法、估价价值不匹配,或估价报告文字叙述不当,造成委托方误解,或估价人员对评估参数及评估信息资料真实性的甄别、价格含义等缺乏正确的把握,而导致估价结果与事实相差悬殊,从而引发估价纠纷风险。

由工作态度引发的风险,主要表现有估价人员工作态度不认真,估价报告质量低劣,或受自身执业能力限制,使估价结论发生较大偏差,在未明确委托评估房地产的情况下,就盲目估价,导致估价不实。另外在对国家相关政策理解不够充分的情况下,轻率确定经济性贬值率或贬值额,以及估价人员与委托方有利害关系,使估价结论失去公允性,从而发生经济纠纷的风险。

2、非过失风险,主要系客观因素引发的风险。

国家税务总局关于下发2006年出口退税率文库(20060615B版)的通知

国家税务总局


国家税务总局关于下发2006年出口退税率文库(20060615B版)的通知
国税函[2006]674号



各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局:
  根据《财政部 国家税务总局关于调整和完善消费税政策的通知》(财税〔2006〕33号)、《财政部 国家税务总局关于暂停汽油、石脑油出口退税的通知》(财税〔2006〕42号)、《国家税务总局关于含金产品出口退税有关问题的通知》(国税函〔2006〕481号)、《财政部 海关总署 国家税务总局关于调整钻石及上海钻石交易所有关税收政策的通知》(财税〔2006〕65号)、《商务部 海关总署 质检总局公告2006年第30号》的有关规定,以及各地反映的出口退税率文库在执行中存在的问题,总局对2006年出口商品退税率文库进行了调整。现将有关事项通知如下:
  一、调整后的2006年出口商品退税率文库放置在总局进出口税司通讯服务器“程序发布/出口退税网络管理系统/退税率文库”目录下,版本号为CMCODE_20060615B,请各地注意接收。
  出口退税申报系统(包括外贸企业申报系统、生产企业申报系统)的税率库升级程序放置在“中国出口退税咨询网”(www.taxrefund.com.cn)上,各出口企业可以自行下载、安装。
  二、对出口货物退税率文库执行过程中存在的问题,各地应及时向总局(进出口税司)报告。严禁不经总局允许,擅自改变出口货物退税率。







国家税务总局
二○○六年七月十一日



山东省税收征收管理实施办法

山东省政府


山东省税收征收管理实施办法
山东省政府


(一九八七年十月四日山东省人民政府发布)

第一章 总 则
第一条 根据《中华人民共和国税收征收管理暂行条例》(以下简称《条例》)规定,结合本省实际情况,特制定本办法。
第二条 本办法由省内各级税务机关组织实施。各级税务机关是指县以上税务机关及其所属的税务分局,稽征处、税务所、税务检查站(组)等派出机构。
第三条 凡由本省税务机关主管的各种税收的征收管理,除中外合资经营企业、中外合作经营企业、外国独资企业和华侨、外籍、港澳人员有关的税收征收管理仍按有关税收法规执行外,均应依照《条例》和本办法规定执行。
第四条 凡在本省境内有纳税义务的单位和个人(以下简称纳税人),以及按照税法规定或经税务机关确定负有代征、代扣、代缴税款义务的单位和个人(以下简称代征人),都必须按照有关税收法规的规定,履行纳税义务或代征、代扣、代缴税款的义务。
第五条 本省各种税收的征收和减免,由本省各级税务机关依照国家税收法规和税收管理体制的规定执行。任何地区、部门、单位和个人都不得以任何形式作出同国家税收法规和税收管理体制相抵触的决定。
第六条 对违反税收法规的行为,任何单位和个人都有权检举揭发。对检举揭发的单位和个人,税务机关应按照有关规定给予奖励,并为其保密。对遵守税收法规和协税、护税成绩显著者,税务机关应给予奖励。
任何人不得对依照税法履行职责的税务人员、协税、护税人员和检举揭发人打击报复,违者视其情节依法追究责任。

第二章 税务登记
第七条 凡经本省工商行政管理机关核准开业,发给营业执照,从事生产、经营,实行独立核算的固定工商业户,应自领取营业执照之日起三十日内,向当地主管税务机关申报办理税务登记,由主管税务机关核发税务登记证。
属合法经营并经常有应税收入,对工商行政管理机关不发给营业执照或只发给临时营业执照的纳税人,应在发生纳税义务或领取临时营业执照之日起三十日内,向当地主管税务机关申报办理税务登记,由主管税务机关核发临时税务登记证。
只缴纳房产税、土地使用税、车船使用税的纳税人,以及有应税收入的行政、事业、社会团体、部队等单位,应在按照税法规定成为法定纳税人之日起三十日内,向当地主管税务机关申报办理税务登记,但税务机关不核发税务登记证。
第八条 本省纳税人所属跨市、地、县(市、区)、乡的非独立经济核算的分支机构,除由其总机构按规定申报办理税务登记外,也应当自设立分支机构之日起三十日内,向所在地主管税务机关申报办理注册登记。
外省设在本省的非独立经济核算的分支机构,应自设立之日起三十日内,向分支机构所在地主管税务机关申报办理注册登记。
第九条 下列纳税人可不办理税务登记,但应依照税法规定申报纳税:
一、从事临时经营的;
二、出售自产应税农、林、牧、水产品的;
三、宰杀自养牲畜的;
四、购买牲畜自用的;
五、只缴纳奖金税、建筑税、个人收入调节税的;
六、税法规定给予长期免税的。
第十条 纳税人办理税务登记时,应向当地主管税务机关提出书面申请报告,同时提供营业执照、有关批准文件、企业章程、承包合同、租赁合同、联合或合营协议书,以及其它有关证件,经税务机关审核后发给税务登记证。
第十一条 税务登记的内容包括:纳税人名称、地址、所有制形式、隶属关系、经营方式、经营范围、注册资金、开户银行名称和帐号、非独立核算的分支机构以及其它有关事项。
税务登记证只限于纳税人自己使用,不得涂改、转借或转让。纳税人要亮证经营,接受税务机关查验,如遗失税务登记证,应及时向当地主管税务机关书面报告,申请补发。
第十二条 纳税人办理税务登记后,凡发生下列变化之一者,均应自有关部门批准之日起三十日内,向当地主管税务机关申报办理变更登记、重新登记或注销登记:
一、纳税人因改变单位名称或改变户名、改变隶属关系、迁移经营地址、改变生产经营方式、经营范围、应税项目等,均应申报办理变更登记。
二、纳税人经有关部门批准改变所有制形式以及拍卖、租赁、承包、转业、改组、分设、合并、联营等变更营业执照的,应于变更后缴销原税务登记证,重新办理开业税务登记。
三、纳税人停业、解散、破产以及被工商行政管理机关注销或吊销营业执照的,均应按规定办理注销税务登记。
纳税人在办理上述变更登记、重新登记和注销登记时,必须同时结清税款,缴销发票和有关纳税证件。
第十三条 税务机关对税务登记证实行定期验证和换证制度。一般为一年验证一次,三年更换一次。具体验证和更换时间由省税务局规定。

第三章 纳税鉴定
第十四条 经税务机关核发税务登记证的纳税人均应于生产经营之日起三十日内,如实填写纳税鉴定申报表。
主管税务机关应对纳税人的纳税鉴定申报表进行审核,并核发纳税鉴定书。
第十五条 凡按税法规定或经税务机关确定的代征人,应向主管税务机关办理代征、代扣、代缴税款的鉴定手续。由主管税务机关发给代征人代征证书。
第十六条 纳税人生产新的产品,应当向主管税务机关申报办理纳税鉴定,同时将该产品的样品和鉴定书以及该产品的结构、性能、用途、生产工艺等有关资料,送交主管税务机关鉴定,主管税务机关应对该产品有关样品和资料负责保密,鉴定后将产品样品退还纳税人。
第十七条 纳税鉴定项目发生变化时,纳税人或代征人应自发生变化之日起十五日内,向主管税务机关申报修订纳税鉴定或代征、代扣、代缴税款鉴定。
纳税鉴定一年复查一次,三年重新申报鉴定一次。

第四章 纳税申报
第十八条 在发生纳税义务之后纳税人必须按月或按季如实向其主管税务机关进行纳税申报,报送纳税申报表、财务会计报表和有关纳税资料。
对符合本办法第九条一至四款规定条件的纳税人,可不填纳税申报表,由纳税人在纳税义务发生的当天,向经营所在地的主管税务机关进行申报。
第十九条 代征人应按照主管税务机关规定的期限,结算申报代征税款及其凭证的领用情况。
第二十条 纳税人的具体纳税申报时间,纳税期限和代征人的具体纳税申报、结报代征、代扣、代缴税款时间,由县(市)级税务机关根据税法规定和纳税人、代征人的具体情况分别核定。
纳税人纳税申报期限和纳税期限以及代征人申报、结报代征、代扣、代缴税款的期限,最后一天如遇国家法定公休假日,可以顺延。
第二十一条 特殊情况,经主管税务机关批准延期进行纳税申报的纳税人,应参照近期缴纳的税款额,预缴入库,待申报后结算。对未经批准不按期申报的纳税人,主管税务机关可确定其应纳税额,限期缴纳。对不按期交纳的以欠税处理。
第二十二条 纳税人申请减税、免税,应如实向当地主管税务机关提出书面报告,主管税务机关应按规定办理审批手续。减税、免税申请获得批准之前,纳税人必须按照规定缴纳税款。
经税务机关批准给予定期减税或免税的纳税人,在减税或免税期间,均应按规定期限向主管税务机关如实申报减免税款使用情况和报送财务会计报表。如发现未按规定使用减免税款的,税务机关有权撤销其享受减免税的权利,并追回减免的税款。

第五章 税款征收
第二十三条 对纳税人的税款征收方式,由县(市)级税务机关结合具体情况分别确定。
一、对生产、经营管理制度完善,财务会计制度健全,经济核算制度完备,纳税情况一贯正常的大中型国营、集体企业,经县级税务机关批准可采取自核、自填、自缴税款的征收方式。对不宜实行“三自纳税”的企业采取查帐征收的方式。
二、对个体工商业户,凡帐、证健全,能正确计算盈亏的,也可采取查帐征收的方式。对不具备查帐征收条件的,分别采取自报核定、定期定额、查验征收、查定征收等方式。
三、对其它的纳税人,可采取查定征收或查验征收以及代征、代扣、代缴税款征收等方式。
第二十四条 税收征收管理形式,可以采取行业管理、分片管理、巡回管理等形式,具体由县(市)级税务机关确定。对生产规模大,应纳税额大,税种多,计算复杂的纳税人,税务机关可派员驻厂管理,纳税人应为驻厂员提供办公、食宿条件。税务驻厂员可根据需要列席企业的计划
生产、基本建设、挖潜革新改造、经营管理和财务等方面的会议。
对应税的农、林、牧、水产品,实行源头控制,起运征收、销地监督检查的管理办法。
第二十五条 对从事临时经营的纳税人,主管税务机关可采取进货报验,入市登记报验以及责成其提供实物(包括货物和工具)、现金、信用保证,提供纳税保证人等征收办法。税务机关应开具正式收据,并限期办理纳税销保手续。对逾期不办理纳税销保手续的纳税人,税务机关可将
其实物变价出售所得或将其现金抵作税款缴库,也可由其纳税保证人赔缴应纳税款。
第二十六条 代征人对代征、代扣、代缴税款使用的票证,必须指定专人负责保管,设立专门的帐户进行核算,严格执行领用、结报制度,按期交纳代征、代扣、代缴的税款,接受税务机关监督检查。税务机关对发给代征证书的代征人,应按规定付给代征手续费。

第六章 帐务、票证管理
第二十七条 纳税人、代征人必须按照国家财务会计法规和税务机关的规定,建立健全财务会计制度、配备人员办理纳税事项,并完整保存帐簿、凭证、缴款书、完税证等纳税资料。如有丢失,应立即向主管税务机关提出书面报告,由税务机关按税收法规进行处理。对确无建帐能力的
个体工商业户,经县(市)级税务机关批准,可暂缓建帐,但应保存完整的纳税资料。
第二十八条 纳税人的主管部门在制定集体所有制企业的财务会计制度及其补充、修订、解释时,应先送交同级税务机关审核同意。
各级主管部门的汇总财务会计报表在报送上级主管部门的同时,应抄送同级税务机关。
第二十九条 发票管理按《全国发票管理暂行办法》和《山东省发票管理暂行办法》执行。
第三十条 主管税务机关对纳税人应逐户建立税收资料档案,并按规定妥善保管,严格保密。
税收资料档案主要包括:税务登记、纳税鉴定、纳税申报、完税凭证、纳税检查、减税免税、发票领用、财务会计报表、稽征手册,对纳税人的奖惩记录以及税源变化等有关纳税资料。

第七章 税务检查
第三十一条 税务机关有权对纳税人和代征人进行税务监督、检查,有权对纳税人、代征人的生产经营场地、仓库、货栈、原材料和票据、帐册、证券、商品、库存现金等进行查验登记。也可以组织纳税人、代征人开展税收自查、互查。
第三十二条 税务人员对纳税人、代征人进行税务检查时,必须出示山东省税务局制发的税务检查证。纳税人和代征人应如实提供情况及有关纳税资料,并为税务人员检查提供方便。
对查出的偷税、漏税及其它税务违章案件的处理,由税务机关书面通知纳税人或代征人执行。
第三十三条 固定工商业户超出税务登记的经营范围、地点时,必须持有统一的《固定工商业外销证明单》,向经营所在地税务机关报验登记,接受检查。《固定工商业外销证明单》在本省范围内跨县(市)外销经营的,由基层税务机关填发;出省外销的,由县(市)税务机关填发;

在县(市)范围内跨区从事经营是否填发《固定工商业外销证明单》,由县(市)税务局决定。
第三十四条 县级税务机关可在车站、港口、机场、产盐地区等处设置税务检查站。在交通要道税务机关可参加公安机关的检查站进行税收检查。没有公安检查站的地方,县级税务机关可报当地公安机关批准,单独设立检查站。
税务机关设置检查站和税务人员执行税收稽查任务时,工商行政管理、公安、交通、铁路、民航、邮电、金融、港务等各有关部门要积极配合协助。
第三十五条 协税、护税是纳税单位和个人应尽的光荣义务。税务机关应组织纳税单位和个人建立协税护税组织。协税、护税组织应积极学习宣传税法,办理纳税事宜,反映纳税人的意见和要求,检举、揭发各种偷税、漏税行为。
第三十六条 税务机关发现纳税人有税务违章行为,有权对有关人员进行调查。有关人员必须如实提供情况,不得隐瞒、拒绝。

第八章 违章处理
第三十七条 纳税人、代征人或其它当事人同主管税务机关在纳税或违章处理问题上发生争议时,必须首先按照主管税务机关的决定缴纳税款、滞纳金、罚款,然后在十日内向县(市)级税务机关申请复议。县(市)税务机关应当在接到申诉人的申请之日起三十日内作出答复。申诉人
对答复不服的,可自接到答复之日起三十日内向人民法院起诉。
第三十八条 税务机关处理税收违章案件时,均应立案依法作出处理,并将处理决定书面通知当事人。处理税收违章案件的权限按下列规定办理:
一、纳税人违反《条例》第三十七条第一、二项规定的由主管税务机关处理。
二、纳税人违反《条例》第三十六条和第三十七条第三、四项规定的,由主管税务机关报经县(市)以上(含县、市、下同)税务机关批准后处理。
三、主管税务机关在执行《条例》第三十八条第三项时,由主管税务机关报经县(市)以上税务机关批准后,书面提请同级工商行政管理机关吊销营业执照。
四、主管税务机关在执行《条例》第三十八条第一项时,应填送扣缴税款通知书,银行和信用社应按规定扣缴入库。需要对纳税人的银行开户、存款和资金往来情况进行审查时,银行和信用社应予以配合。
五、主管税务机关执行《条例》第三十八条第一、二、三项无效时,由县(市)以上税务机关提请人民法院强制执行。
第三十九条 纳税人违反税收法规,构成犯罪的,由县(市)以上税务机关提请司法机关追究刑事责任。

第九章 附 则
第四十条 本办法由山东省税务局负责解释。
第四十一条 本办法自一九八七年一月一日起施行。



1987年10月4日