江西省鹰潭市人民政府


鹰潭市城市房屋租赁管理办法


2005-11-11 16:11:35






　　第一条 为了加强城市房屋租赁管理，维护房屋租赁市场秩序，保障房屋租赁当事人合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》、建设部《城市房屋租赁管理办法》和其他有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条 本市城市规划区国有土地范围内从事房屋租赁活动的单位和个人应当遵守本办法。
　　第三条 本办法所称房屋租赁是指房屋所有权人作为 出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
　　第四条 房屋租赁活动应当遵循自愿、公平、互利、诚实信用的原则，实行登记备案制度。
　　第五条 有下列情形之一的房屋不得出租：
　　（一） 未依法取得《房屋所有权证》的；
　　（二） 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房产权利的；
　　（三） 共有房屋未取得共有人同意的；
　　（四） 权属有异议的；
　　（五） 属于违法、违章建筑的；
　　（六） 不符合房屋安全标准的；
　　（七） 已抵押，未经抵押权人同意的；
　　（八） 有关法律、法规禁止出租的。
　　第六条 有下列情形之一，视同房屋租赁：
　　（一） 房屋所有权人以提供房屋作为经营场所与他人合作经营但不参与管理、不承担经营风险而收取费用的；
　　（二） 私有房屋所有权人与该房屋使用人不一致并收取费用的；
　　（三） 公有房屋由其单位职工、职工家属或者其他单位、个人从事生产、经营活动，并以承包费、利润或者按照营业额比例提成等形式向使用人收取费用的；
　　（四）出租柜台、场地的。
　　第七条 公有房屋出租供居住的，租金按照价格主管部门规定的标准执行。
　　其他房屋租赁活动的租金由租赁双方协商议定。
　　第八条 市、县人民政府房产管理部门主管本行政区域内的房屋租赁管理工作。月湖区、市龙虎山风景旅游区、市工业园区行政区域内的房屋租赁管理工作，可以由市房产主管部门委托管理。 公安、工商、物价等行政主管部门以及街道办事处、社区居委会，应当按照各自的职责，配合房产管理部门做好房屋租赁监督管理的相关工作。
　　第九条 房屋租赁当事人应当签订书面租赁合同。租赁合同应当具备以下条款：
　　（一） 当事人姓名或者名称及住所；
　　（二） 房屋的座落、面积、装修及设施状况；
　　（三） 租赁用途；
　　（四） 租赁期限；
　　（五） 租金数额及支付方式；
　　（六） 房屋修缮责任；
　　（七） 转租的约定；
　　（八） 变更和解除合同的条件；
　　（九） 违约责任；
　　（十） 当事人约定的其他条款。
　　当事人在订立租赁合同时，提倡使用工商、房产管理部门制定的《房屋租赁合同》示范文本。
第十条 房屋租赁期满，租赁合同终止。
　　承租人需要继续租赁房屋的，应当在租赁期限届满前3个月提出，经出租人同意，重新签订书面租赁合同，并办理登记备案手续。
　　房屋租赁期限由当事人协商确定，但不得超过土地使用权出让合同，土地租赁合同约定的土地使用年限并且不得超过20年。
　　第十一条 出租人在租赁期限内死亡的，其继承人应当继续履行原租赁合同。承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。如不再继续承租的，应当提前30天告知出租人。
　　法人或其他组织出租房屋，在租赁期限内因破产、合并、分立等发生产权转移的，变更后的房屋所有权人应当继续履行租赁合同。
　　第十二条 有下列情形之一的，房屋租赁当事人可以变更或解除租赁合同：
　　（一）符合法律和国家政策规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的；
　　（二）因不可抗力致使合同不能继续履行的；
　　（三）当事人协商一致的。
　　因变更或者解除租赁合同使一方当事人遭受损失的，除依法可以免除责任的以外，应当由责任方负责赔偿。
　　第十三条 租赁合同发生纠纷时，可由当事人进行协商解决，也可依法向仲裁机构申请仲裁或向人民法院起诉。
　　第十四条 签订租赁合同，当事人应当向房产管理部门办理登记备案。
　　第十五条 申请房屋租赁登记备案，当事人应当在签订租赁合同30日内持下列证明材料到房产管理部门办理登记备案手续：
　　（一） 书面租赁合同；
　　（二） 房屋所有权证书；
　　（三） 当事人的身份证明及其他有关合法证件；
　　（四） 法律、法规规定应当提供的其他证件。
　　出租共有房屋的，须提交其他共有人同意出租的证明。
　　出租委托代管房屋的，须提交委托人同意出租的证明。
　　已设定抵押的房屋出租，须提交抵押权人同意出租的书面证明。
　　第十六条 房产管理部门自接到租赁登记备案申请之日起7日内，对符合房屋租赁登记条件的予以登记备案，并发给《房屋租赁登记证》。
　　变更、终止房屋租赁合同，当事人应当在30日内持有关证明资料报房产管理部门登记备案，办理《房屋租赁登记证》的变更或注销手续。
　　第十七条 《房屋租赁登记证》是房屋租赁行为合法的凭证，租用房屋从事生产、经营活动的，该证作为经营场所合法的凭证。租用房屋用于居住的，该证作为公安部门办理暂住户口登记的凭证之一。
　　第十八条 租赁双方应当按规定向房产管理部门交纳房屋租赁登记手续费。收费标准按物价部门的规定执行。
　　第十九条 严禁伪造、涂改、转借、转让《房屋租赁登记证》。若有遗失，应当及时到原发证机关申请补发。
　　第二十条 房屋转租是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。
　　第二十一条 承租人在租赁期间，征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。
　　第二十二条 房屋转租应当订立转租合同。转租合同必须经原出租人书面同意，并按照本办法的规定到房产管理部门办理登记备案手续。
　　第二十三条 转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，但出租人与转租双方协商约定的除外。
　　转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务，但出租人与转租双方另有约定的除外。
　　第二十四条 转租期间，原租赁合同变更、解除或终止，转租合同也随之相应地变更、解除或终止。
　　第二十五条 房屋租赁当事人，按照租赁合同的约定，享有权利并承担相应的义务。
　　第二十六条 出租人有下列行为之一，给承租人造成损失的，出租人应当承担赔偿责任：
　　（一） 未征得承租人同意提前收回房屋的；
　　（二） 不按照租赁合同约定期限向承租人提供房屋的；
　　（三） 房屋自然损坏不及时修复的，但租赁合同的约定由承租人修缮的除外；
　　（四） 擅自提高房屋租金的。
　　第二十七条 房屋租赁期限内，出租人的房屋依法转让后，房屋受让人应当继续履行原租赁合同。转让已出租的房屋，所有权人应当提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。
　　第二十八条 承租人有下列行为之一的，出租人有权解除合同，收回房屋；因此造成损失的，由承租人承担赔偿责任：
　　（一） 擅自转租、转让、转借或调换房屋的；
　　（二） 将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；
　　（三） 拖欠租金累计6个月以上的；
　　（四） 公有住宅用房无正当理由闲置6个月以上的；
　　（五） 利用承租房屋进行违法活动的；
　　（六） 故意破坏承租房屋的；
　　（七） 法律、法规规定其他可以收回的。
　　第二十九条 违反本办法有下列行为之一的，由房产管理部门对责任者依法给予行政处罚：
　　（一） 伪造、涂改《房屋租赁登记证》的，注销其证书，并可处以罚款；
　　（二） 不按期申报、领取《房屋租赁登记证》的，责令限期补办手续，并可处以罚款；
　　（三） 未征得出租人同意和未办理登记备案手续，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收非法所得，并处以罚款。
　　第三十条 违反本办法，情节严重、构成犯罪的由司法机关依法追究刑事责任。
　　第三十一条 房屋租赁管理人员徇私舞弊、贪污受贿的，由所在机关给予行政处分；情节严重、构成犯罪的由司法机关依法追究刑事责任。
　　第三十二条 房屋租赁管理工作人员未按规定办理审查登记手续的，当事人可以依法提起行政复议或行政诉讼；给当事人造成损失的，管理部门应当依法承担赔偿责任。
　　第三十三条 城市规划区外国有土地范围内的房屋租赁活动，参照本办法执行。
　　第三十四条 本办法由市人民政府房产管理部门负责解释。
　　第 三十五条 本办法自发布之日起施行。



最高人民法院


最高人民法院关于十二省自治区法院审理毒品犯罪案件工作会议纪要
1991年12月17日，最高人民法院

为了贯彻执行《全国人民代表大会常务委员会关于禁毒的决定》（以下简称《决定》），依法严厉打击毒品犯罪分子，有力配合禁毒斗争的开展，最高人民法院于1991年4月25日至29日在广东省珠海市召开了审理毒品犯罪案件工作会议。参加会议的有近年来审理毒品犯罪案件比较多的云南、广东、甘肃等十二省、自治区高级人民法院的院长或者副院长、刑庭庭长、部分中级人民法院院长以及最高人民法院有关庭、室的负责同志。
最高人民法院林准副院长主持会议，并在会议结束时作了总结讲话。
会议认真学习了《决定》，总结交流了近年来各地法院审理毒品犯罪案件的情况和经验，分析了当前毒品犯罪活动的严重情况和危害，讨论了人民法院在办理毒品犯罪案件中如何具体执行《决定》的若干问题和一批案例。同时，对当前和今后一个时期审理毒品犯罪案件的工作提出了要求。与会同志认为召开这次会议是及时的、必要的，收获很大。纪要如下：

一
会议认为，近些年来，国内外毒品犯罪分子利用我国对外开放，乘机大肆走私、贩卖、运输、制造毒品和非法种植毒品原植物，使我国一度禁绝的毒品犯罪重新抬头，并呈不断增加和蔓延之势，在一些地方已经达到相当严重的程度。其主要特点表现为，毒品犯罪案件逐年上升，毒品数量越来越大；毒品种类由鸦片等粗制毒品发展为海洛因等精制毒品；国际贩毒活动的渗透日益加剧；毒品犯罪活动由少数边疆省、区向内地蔓延；毒品犯罪活动团伙增多，犯罪手段多样化。
日益严重的毒品犯罪活动，已经成为我国社会的一大公害。它导致吸食毒品的丑恶现象沉渣泛起。尤其值得重视的是，青少年吸毒所占比例越来越大。其后果不仅造成吸食者的心理、人格、精神的扭曲、变态，还导致爱滋病等疾病的传播，影响人体健康，败坏社会风气，并且诱发其他一些违法犯罪活动，严重危害社会治安秩序。
坚决打击毒品犯罪活动，是党和国家的一贯立场，也是人民法院的一项重要任务。据统计，从1983年至1990年，全国各级人民法院共审理毒品犯罪案件18457件，判处毒品罪犯25394名，其中判处无期徒刑和死刑（包括死缓）的毒品罪犯1284名。一些地区的人民法院，还注意结合本地区实际情况，积极开展打击毒品犯罪活动的专项斗争，召开不同形式、不同规模的公开宣判大会，大张旗鼓地对毒品犯罪分子进行宣判，狠狠地打击了毒品犯罪分子的嚣张气焰，收到了很好的社会效果。
为了更加严厉地打击毒品犯罪活动，七届全国人大常委会第十七次会议于去年12月28日通过了《关于禁毒的决定》。这个《决定》反映了党和政府坚决禁毒的决心，表达了广大人民群众的意愿，为进一步与毒品犯罪作斗争提供了更为有力的法律武器。各级人民法院要认真学习和坚决贯彻《决定》，深刻领会《决定》的立法精神和具体条款的涵义，充分认识毒品犯罪的严重危害性和与毒品犯罪作斗争的重要性、必要性、长期性和复杂性。以对国家、对人民、对民族高度负责的态度，投入到禁毒斗争中去，把审判毒品犯罪案件的工作做得更好、更及时、更有力。可以预料，随着贯彻《决定》和禁毒斗争的深入开展，人民法院受理的毒品犯罪案件也将大幅度增加，使本来已经很重的审判任务更加繁重。因此，各级人民法院必须切实加强对这项工作的领导，要把依法严惩毒品犯罪分子的工作作为刑事审判工作的重点来抓。特别是在那些毒品犯罪案件较多的地方的人民法院，更要下大力气把这项工作抓紧抓好。各级人民法院都要采取一些具体措施。力量不足的，要及时调整充实。调整充实有困难的，要向当地党委反映，以求得支持和解决。上级人民法院要加强对下级人民法院审判毒品案件的业务指导，认真帮助解决具体困难和问题，确保审理毒品犯罪案件工作的顺利进行。各地人民法院要充分发挥审判职能，积极参与开展禁毒专项斗争和专项治理，对起诉到法院的毒品犯罪案件，应选择一些典型案例，不失时机地就地公开宣判，以案说法，宣传《决定》，教育广大群众自觉同毒品犯罪做斗争，形成一个震慑毒品犯罪分子的强大声势。
会议指出，1990年5月在全国范围内开展的“严打”斗争，把作为“六害”之一的毒品犯罪列为依法从重从快打击的重点对象。全国人大常委会作出的《决定》，又对毒品犯罪规定了更为严厉的刑罚。因此，各级人民法院审判毒品犯罪案件，既要贯彻从严惩处的方针，又要体现依法从重从快的精神。对于那些走私、贩卖、运输、制造毒品数量巨大的犯罪分子，毒品犯罪集团的首要分子，武装掩护毒品犯罪活动、暴力抗拒检查、拘捕和参与有组织的国际贩毒活动的，以及惯犯、累犯、教唆犯等情节严重的毒品犯罪分子，在查清事实和证据的基础上，应当坚决依法及时审理，从重惩处。其中罪大恶极、应该判处死刑的，坚决判处死刑，决不能心慈手软。要认识到：不坚决采取严厉的措施就不能有力地震慑毒品犯罪分子，就不能迅速有效地遏制毒品犯罪活动蔓延的势头。
在依法严惩毒品犯罪分子的同时，也要注意执行有关政策，分化瓦解毒品犯罪分子。对于具有投案自首、检举立功、未成年人犯罪等从轻、减轻情节的，要依法从轻、减轻处罚。

二
会议在认真学习《决定》的基础上，结合审判实践，对具体贯彻执行《决定》，审理毒品犯罪案件中的一些新问题进行了研究、讨论，对下述问题取得了一致意见：
1、关于毒品犯罪案件的审级管辖问题
凡属于《决定》第二条第一款规定的毒品犯罪案件，原则上都由中级人民法院作一审。中级法院受理这类案件后，根据案情决定判处相应的刑罚。
2、关于《决定》规定的新罪名问题
《决定》规定了9个新罪名。依次分别为：非法持有毒品罪；包庇毒品犯罪分子罪；窝藏毒品罪；窝藏毒品犯罪所得财物罪；走私制造麻醉药品和精神药品的物品罪；非法种植毒品原植物罪；引诱、教唆、欺骗他人吸食、注射毒品罪；强迫他人吸食、注射毒品罪；非法提供毒品罪。
根据《决定》第九条规定，容留他人吸食、注射毒品并出售毒品的，应以贩卖毒品罪论处，不再单列罪名。
3、关于毒品犯罪案件的“起刑点”问题
《决定》对走私、贩卖、运输、制造毒品犯罪的最低数量标准（也就是我们常说的“起刑点”），没有作出规定。这是体现了对毒品犯罪坚决从严惩处的精神，应该很好地领会贯彻。
《决定》不规定“起刑点”，应当理解为走私、贩卖、运输、制造毒品不论其数量多少，应依法予以惩处。当然这并不是说可以不管情节，一律定罪判刑。刑法第10条规定：“情节显著轻微危害不大的，不认为是犯罪”。刑法第32条规定：“对于犯罪情节轻微不需要判处刑罚的，可以免予刑事处分”。刑法总则的这些规定，对审理毒品案件，同样是适用的。毒品犯罪案件情况很复杂，其中对于情节显著轻微不构成犯罪的，或者犯罪情节轻微不需要判处刑罚的，应当依照刑法总则的上述规定予以判处。
4、关于判处死刑案件的数量标准问题
人大《决定》第二条第一款规定，有下列情形之一的，即走私、贩卖、运输、制造鸦片一千克以上，海洛因五十克以上或者其他毒品数量大的；走私、贩卖、运输、制造毒品集团的首要分子；武装掩护走私、贩卖、运输、制造毒品的；以暴力抗拒检查、拘留、逮捕，情节严重的；参与有组织的国际贩毒活动的，处十五年有期徒刑、无期徒刑或者死刑，并处没收财产。这个规定是人民法院对严重毒品犯罪分子决定量刑的法律依据。
由于这个规定量刑幅度较大，既包括十五年有期徒刑，又包括无期徒刑和死刑，因此，人民法院对达到《决定》第二条第一款规定的毒品数量标准的严重毒品犯罪分子，在量刑的时候，应当具体案件具体分析，根据犯罪的事实、情节和对社会的危害程度，决定应当判处的刑罚。特别是对于是否判处死刑的案件，既要根据毒品数量的多少，又要考虑犯罪的情节。其中，有的毒品犯罪分子虽然刚好达到走私、贩卖、运输、制造鸦片一千克、海洛因五十克，但属累犯、惯犯或者其他情节特别恶劣的，也可以判处死刑；有的虽然走私、贩卖、运输、制造鸦片在一千克以上，海洛因在五十克以上，但属偶犯、从犯、或者有其他从轻、减轻情节的，也可以不判处死刑。
毒品犯罪案件情况复杂，各地的情况不同，判处死刑的毒品数量标准不可能绝对一致。各高级人民法院可根据《决定》的规定，结合本地区的实际情况和与毒品犯罪作斗争的形势的需要，提出一个供本地区内部掌握的死刑数量标准，报最高人民法院备案。
5、关于鸦片、海洛因以外的其他毒品的数量标准和量刑幅度的问题
《决定》第一条规定：“毒品是指鸦片、海洛因、吗啡、大麻、可卡因以及国务院规定管制的其他能够使人形成瘾癖的麻醉药品和精神药品。”《决定》对鸦片、海洛因的处罚数量标准及量刑幅度作了规定。但对于大麻、可卡因及其他国务院规定管制的麻醉药品和精神药品处罚的数量标准和量刑幅度都未作明确规定。许多同志希望最高人民法院能通过司法解释解决这个问题。这是个比较复杂的问题，有些属于专门知识，比如大麻、可卡因等，必须经过严格的科学论证才能确定其处罚的数量标准。同时还必须通过一段实践，分析一批案例，积累一些经验后，才能定出一个比较恰当合理的量刑幅度。
在最高人民法院正式做出司法解释前，各地人民法院可通过收集、分析案例和进行调查研究后，提出个意见，先在本地区试行，以积累经验，为司法解释提供材料，创造条件。
6、关于对共同犯罪的处罚问题
对于共同进行毒品犯罪的首要分子和主犯，必须从严惩处。凡是走私、贩卖、运输、制造毒品集团的首要分子，要按照该集团进行的毒品犯罪活动及全部毒品数量予以处罚。对于一般共同进行毒品犯罪活动的犯罪分子，按照个人进行毒品犯罪活动的出资额、毒品数量及其在共同犯罪中的地位、作用，分别处罚。其中，对于主犯，按照其参与进行的共同毒品犯罪活动和毒品数量处罚。对于从犯，按照上述原则，根据刑法第二十四条第二款的规定，比照主犯从轻、减轻处罚或者免除处罚。
7、关于适用附加刑的问题
促使毒品犯罪分子敢于冒坐牢、杀头的危险从事毒品犯罪活动，其动力就在于牟取非法暴利。因此，依法给毒品犯罪分子以经济上的惩罚，也是我们遏制毒品犯罪不可缺少的重要手段。我国刑法规定，对毒品犯罪可以并处罚金或没收财产。这次《决定》对走私、贩卖、运输、制造毒品犯规定了并处没收财产或并处罚金，将原来选择性的并处财产刑，修改为在判处毒品罪犯主刑时，必须同时判处相应的财产刑。过去，对毒品犯罪判处财产刑的较少。据统计，1988年全国法院判处的贩毒罪犯并处财产刑的只占6．5％，1989年占10．5％，1990年仅占4．2％。为了不使毒品犯罪分子在经济上捞到好处，今后对《决定》规定应当判处罚金或没收财产刑的，要严格执行《决定》的规定。
8、关于贩卖假毒品的定性和处罚问题
贩卖假毒品一般有两种情况：一种是行为人故意以假充真或明知是假毒品而贩卖获利；另一种是行为人完全不知是假毒品，以为是真的毒品进行贩卖而获利。对于第一种情况，行为人故意以假货冒充毒品贩卖，纯属欺骗，应定为诈骗罪。对于第二种情况，行为人虽然卖出的是假毒品，但他主观上具有贩卖毒品的故意，故应定为贩卖毒品罪（未遂），但在处罚时应根据其犯罪的具体情节，可以比照既遂犯从轻或者减轻处罚。
对于掺假毒品的犯罪案件，如行为人是将精制毒品稀释后贩卖，或是土法加工毒品，因提炼不纯而含有较多杂质的，不论其中有多少其他成份，只要含有毒品，就可以以贩卖毒品定罪。
9、关于毒品鉴定的问题
近年来，假毒品、掺假毒品的毒品犯罪案件越来越多，特别在西北地区比较突出。在报请最高人民法院复核死刑的案件中也出现这种问题。因此，对毒品犯罪案件中查获的毒品进行鉴定，确定毒品的种类和含量，是办理毒品犯罪案件中的一个十分重要的问题。在目前条件下，对于拟判死刑的案件，应该对所查获的毒品进行定性定量鉴定。对于作其他处罚的毒品犯罪案件，如果查获的毒品形状、颜色明显不同于原认定的毒品种类的一般特征，或者有争议的，也应当补充鉴定或者重新鉴定。以后要逐步做到，使毒品的鉴定结论如同其他刑事案件中的刑事技术鉴定一样，成为确定犯罪事实的一项必不可少的证据内容。有关毒品鉴定的一些具体问题，最高人民法院将会同中央有关部门共同研究，作出规定。