浙江省杭州市人民政府


杭州市土地资产评估暂行办法（根据市政府令第179号修正并重新发布）


根据《杭州市人民政府关于修改2001年底以前发布的部分规章的决定》(市政府令第179号),现将修订后的《杭州市土地资产评估暂行办法》、《杭州市国有土地使用权出让实施办法》、《杭州市农村私有房屋租赁管理暂行规定》和《杭州市人民防空工程管理规定》公布如下。


杭州市土地资产评估暂行办法


(1993年3月5日杭州市人民政府令第49号发布,根据2002年4月27日《杭州市人民政府关于修改2001年底以前发布的部分规章的决定》修正)


第一章 总 则

第一条 为了加强国有土地资产管理,保护土地所有者和使用者的合法权益,推进土地使用制度的改革,根据国务院发布的《中华人民共和国国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《国有资产评估管理办法》及国家有关规定,结合我市实际,制定本办法。
第二条 杭州市行政区划范围内(包括市辖县、市)国有土地使用权出让、转让、出租、抵押,以及本办法第六条规定的行为,必须依据本办法进行土地资产评估。
第三条 本办法所称土地资产评估是指政府土地行政主管部门委托或授权地产评估机构,依据国家规定和有关资料,运用规定的原则、程序、标准和方法,以统一的货币单位,对被评估宗地地产价值进行评估和估算,作出该宗土地的地价。
土地资产评估的地价是土地所有权和土地使用权在社会经济活动中可得到利益反映出的价格形态,包括级差地租、配套费、开发成本等。
第四条 杭州市国有土地资产评估工作,由杭州市土地行政主管部门统一管理。国有土地资产评估价格,市区范围内必须经杭州市土地行政主管部门确认后方可生效；各县(市)范围内必须经各县(市)土地行政主管部门确认后方可生效。
第五条 国有土地使用权有偿出让,市区由杭州市土地行政主管部门、各县(市)由各县(市)土地行政主管部门统一组织,具体委托具有资质的土地评估机构进行资产评估。集体所有制土地需要出让使用权的,必须先征用为国有土地,并进行相应的土地资产评估,方可办理出让事宜。
第六条 行政划拨的国有土地使用权在经济活动中凡涉及到下列经济行为的,必须申请市、县(市)土地行政主管部门进行地产评估:
(一)以土地使用权作为抵押、经济担保的；
(二)以土地使用权入股建立股份制企业,或者以土地使用权投资联营的；
(三)企业破产拍卖土地使用权的；
第七条 土地评估工作应执行国家有关地价管理的规定,遵循公正性、科学性、合理性的原则。


第二章 地产评估机构与管理

第八条 杭州市土地行政主管部门主管全市行政区域内的土地评估工作,负责制定土地评估和地价管理的有关政策,协调土地评估中的重大问题。
第九条 土地评估机构依据国家有关法律、法规以及市有关土地评估政策、地价管理规定和被评估土地的实际状况,按本办法规定独立作出客观、公正的评价。
土地评估机构作出的土地评估价格,必须按规定报经市或县(市)土地行政主管部门核准。
第十条 土地使用者配合土地评估机构进行土地评估,如实反映土地状况和提供有关资料。
第十一条 土地评估机构进行土地评估,按市物价局会同市土地行政主管部门核定的标准和办法收取土地评估费。


第三章 土地评估程序和方法

第十二条 土地评估立项:
(一)集体所有制土地被依法征用为国有土地后,需要出让土地使用权的,由市、县(市)土地行政主管部门立项,委托具有资质的土地评估机构评估。
(二)在国有土地上成片开发建设,依照有关规定应当出让土地使用权的,由市、县(市)土地行政主管部门直接立项组织评估,或者由受让方申请市、县(市)土地行政主管部门立项,委托具有资质的土地评估机构评估。
(三)行政划拨的土地,需要将土地使用权作价入股或者以土地使用权进行投资的,以及以土地使用权作为抵押物的,或者转让、出租土地使用权的,由土地使用权人向市、县(市)土地行政主管部门提出申请,经审查同意后由市、县(市)土地行政主管部门立项,委托具有资质的土地评估机构评估。
(四)有偿出让的土地,需要有偿转让土地使用权的,由土地使用权人(即原受让人)直接委托土地评估机构评估。
(五)其他需要进行土地评估的,委托具有资质的土地评估机构评估。
第十三条 申请评估或者委托评估的土地使用权人,必须提交土地使用权证或其他土地权属证明以及有关文件、资料。
第十四条 土地评估机构接到评估要求后,应及时进行评估,提出土地评估报告书。
土地评估报告书应载明以下内容:
(一)评估立项机关或者委托人；
(二)评估工作机构；
(三)评估人或评估工作机构负责人；
(四)评估时间；
(五)评估地块状况,土地评估的原因、目的、评估依据以及作价的原则方法；
(六)使用权年限；
(七)评估的价格；
(八)其他需要说明的问题。
第十五条 土地评估机构提出的土地评估报告书,必须经市、县(市)土地行政主管部门核准。
经市、县(市)土地行政主管部门核准的土地评估价格,作为计算土地使用权出让金、土地使用权转让金、土地使用权增值费、作价入股投资等的依据。
第十六条 土地评估机构提出评估报告书后六个月内被评估土地使用权未作变更的,评估报告自然失效,以后需要变更土地使用权的,必须重新进行评估。
第十七条 土地评估应依据地块的用途、地块的获得方式、土地等级、使用年限、建筑容积率、地块状况以及交通、基础设施、环境条件和获利能力等多种因素综合评定。
第十八条 土地评估适用以下方法:
(一)基准地价法；
(二)市场比较法；
(三)剩余法；
(四)成本逼近法；
(五)收益还原法；
(六)其他经市土地行政主管部门认可的评估方法。
以上方法可根据评估目的分别适用或综合运用。
第十九条 用基准地价法评估时,应根据基准地价,结合地块的微观区位条件、使用年限以及其他影响地价的因素,确定修正系数后,进行评估。
第二十条 用市场比较法评估时,应按市场上相同或者类似的地产交易价格,进行评估。
第二十一条 用剩余法评估时,应减去地上房屋或建筑物重置成本价值和其他有关费用后,进行评估。
第二十二条 用重置成本评估时,应按该项土地重新取得所需投资,即以国家规定的各项补偿费、开发费及其他有关费用标准(按现价计算)累加计算进行评估。
第二十三条 用收益现值法评估时,应按被评估土地的预期获利能力和土地增值情况,测算出土地的现值,进行评估。


第四章 附 则

第二十四条 本办法涉及萧山、余杭两区人民政府及有关行政主管部门职权的,按省、市有关规定办理。
第二十五条 本办法自发布之日起施行。


山东省临沂市人民政府办公室


临沂市人民政府办公室关于印发临沂市重点建设项目审计监督办法的通知

　　　　　　　　 临政办发[2003]125号

各县区人民政府，市政府各部门、各直属机构，临沂高新技术产业开发区管委会，县级事业单位，各高等院校：
　　《临沂市重点建设项目审计监督办法》已经市政府同意，现印发给你们，望认真遵照执行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○三年十月二十七日

　　

　　　　　　　　　　　　　　临沂市重点建设项目审计监督办法

　　第一章总则
　　第一条为加强对重点建设项目的审计监督，促进重点建设项目资金规范安全运行，实现建设“大临沂、新临沂”的目标，根据《中华人民共和国审计法》、《中华人民共和国审计法实施条例》、《山东省实施＜中华人民共和国审计法＞办法》、《审计机关国家建设项目审计准则》等有关法律、法规和规章的规定，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条临沂市审计局是本市重点建设项目审计监督的主管机关。县、区审计机关按照法定职责分工，负责本级管辖内的重点建设项目审计监督工作。
　　计划、财政、建设、规划、交通、水利、国土和房产、环境保护、税务、监察、金融等部门应当在各自职责范围内，协助审计机关对重点建设项目实施审计监督。
　　第三条审计机关依照有关法律、法规、规章规定的职权和程序，对重点建设项目独立行使审计监督权，不受其他行政机关、社会团体和个人的干涉。
　　第二章审计范围
　　第四条在本市行政区域内的建设单位、项目法人以及勘察、设计、施工、监理、采购、供货等单位与建设项目直接有关的财务收支，应当依照本办法接受审计监督。
　　第五条本办法所称重点建设项目，包括国家、省、上级主管部门和本级人民政府确定的重点基本建设项目、市政基础设施项目和重点技术改造项目：
　　（一）以财政资金、政府设立的专项资金、政府统一借贷的资金、国债资金、政府专项补助资金等为主要资金来源的项目，或者以政府及其部门为投资主体的项目；
　　（二）政府在土地、市政配套、融资等方面依法给予优惠政策的公共、公益性项目；
　　（三）本条第（一）、（二）项所列之外、产权归国家所有的重点基础设施和社会公共工程项目；
　　（四）国有企事业单位、国有控股企业投资的限额以上或被市政府列为重点工程的建设项目和技术改造项目；
　　（五）使用外国政府和国际金融组织的贷款、援款、捐赠建设的项目；接受、使用社会捐赠或外商捐赠，并委托政府部门实施的公益性项目；
　　（六）与本条第（一）至（五）项相关的政府采购项目；
　　（七）上级审计机关交办的其他项目。
　　第六条审计机关根据重点建设项目投资主体单位的财政、财务隶属关系或者国有资产监督管理关系，确定审计管辖范围。市重点建设项目由市审计局负责审计。市审计局可以将其管辖范围内的项目授权下级审计机关审计，也可以直接审计下级审计机关管辖范围内的项目。下级审计机关之间对审计管辖范围有争议的，由市审计局确定。
　　审计机关对勘察、设计、施工、监理、采购、供货等单位与建设项目有关的财务收支的审计，不受审计管辖范围的限制。
　　第三章审计方式
　　第七条建设项目管理部门应当将年度建设项目计划抄送审计机关；建设单位、项目法人应当按季度将项目实施情况抄送审计机关；在建设项目基本完工、竣工决算报表编制完成后，及时告知审计机关。
　　审计机关应当参与重点建设项目立项、评估、可行性研究、初步设计审查等过程，并参加有关会议。
　　第八条审计机关应当将投资规模大、建设周期长的建设项目作为重点，对其全过程实施跟踪审计，可以采取阶段审计、不定期审计或者审计调查的方式进行。可以根据需要对建设资金的筹集、管理、使用情况及有关事项进行专项审计或调查。
　　第九条审计机关应当对审计结果的真实性、合法性负责，可以采取直接审计或委托社会中介机构审计的方式实施审计，必要时也可聘请相关的专业技术人员参与审计。审计机关委托社会中介机构实施审计的，其审计方案由审计机关制定。
　　第十条审计机关委托社会中介机构和聘请专业人员所需经费，按照下列途径解决：
　　（一）本级财政支付审计费用；
　　（二）在审计核减额或建设资金中支付。
　　第四章审计内容
　　第十一条审计机关应当依照法律、法规和本办法规定，实施开工前审计，对重点建设项目准备阶段资金运用、预算执行、决算和投资效益等情况进行审计。
　　第十二条建设单位应当办理开工前审计手续。开工前审计监督的内容：
　　（一）项目开工前基本建设程序执行情况，项目建设规模、总投资批准情况；
　　（二）建设资金来源渠道的合法性，己到位资金的真实性；
　　（三）法律、法规、规章规定的其他事项。
　　第十三条审计机关对项目准备阶段资金运用情况审计的主要内容：
　　（一）项目资金来源、建设用地征用、拆迁费用管理等情况；
　　（二）供水、供电、供气、道路、通讯和场地平整等前期费用支出情况；
　　（三）法律、法规、规章规定的其他事项。
　　第十四条审计机关对工程预算审计的主要内容：
　　（一）建设项目预算审批、执行、调整情况；
　　（二）建设项目招投标、工程承发包、合同中与建设资金有关条款是否合法及履行等情况；
　　（三）建设项目资金到位和使用、建设成本及财务收支核算、工程结算、所需设备材料的管理、各种税费的计提和缴纳等情况；
　　（四）有关内部控制制度情况；
　　（五）法律、法规、规章规定的其他事项。
　　第十五条审计机关对项目决算审计的主要内容：
　　（一）本办法第十四条第（一）至（四）项规定的内容；
　　（二）工程概况表、财务决算表、交付使用资产总表、交付使用资产明细表的真实、合法情况；
　　（三）建设项目竣工决算、建安工程核算、设备投资核算、待摊投资及其他投资核算的真实、合法情况；
　　（四）建设期间收入的来源、分配、上缴、留成和使用情况，投资包干节余的分配情况，尾工工程和资金预留情况；
　　（五）法律、法规、规章规定的其他事项。
　　第十六条审计机关对项目效益评审的主要内容：
　　（一）建设工期对投资效益的影响，工程造价、贷款偿还能力分析；
　　（二）投资回收期、财务净现值和内部收益率等技术经济指标的测算；
　　（三）经济效益、社会效益和环境效益的评价。
　　第五章审计程序
　　第十七条审计机关应当依照年度审计项目计划，编制审计方案，组成审计组，向被审计单位送达审计通知书。被审计单位在收到审计通知书后，应当提供办公场所等工作条件，按照规定的期限和要求提供资料，不得拒绝、阻碍审计人员依法履行职务。
　　第十八条审计人员通过审查项目预、决算和财务资料，检查有关财产物资，查阅有关文件，向有关单位和个人调查等方式进行审计，并取得证明材料。有关单位和个人应当予以配合。
　　受委托的社会中介机构在审计中发现的有关违法违规问题，应当及时向审计机关报告。
　　第十九条审计组实施审计后，应当向审计机关提出审计报告。审计机关审定审计报告，出具审计意见书或审计决定书，并向本级人民政府报告审计结果。
　　审计机关作出的审计意见书和审计决定书，具有法律效力，有关部门和单位应当遵照执行。
　　第二十条有关部门应当将审计意见书、审计决定书和经审计机关审定的社会中介机构的审计报告作为编制竣工财务决算和国有资产移交的依据。
　　重点建设项目竣工决算未经审计机关审计的，或社会中介机构出具的审计报告未经审计机关审核的，有关部门不得办理工程价款最终结算和竣工验收手续。
　　第六章法律责任
　　第二十一条被审计单位有下列行为之一的，由审计机关通报有关主管部门予以调查和处理、处罚：
　　（一）违反规划、土地、招投标、环境保护等法律法规的；
　　（二）勘察、设计、施工、监理等单位不具备相应资格的；
　　（三）未有效实施工程质量管理的；
　　（四）其他由有关主管部门处理的违法、违规行为。
　　第二十二条被审计单位有下列行为之一的，由审计机关责令改正，并依法作出处理、处罚：
　　（一）对未取得审计机关开工前审计意见书而擅自开工的，视情节处以总投资额1％以下的罚款，罚款由建设单位自有资金支付。
　　（二）对已办理结算的建设项目，施工、设计、监理等单位违反规定多收取的建设资金，予以收缴，并处以多收取费用额5％－10％的罚款。（三）对建设项目中应计缴而未计缴的各种税费，督促补计、补缴；超过法定期限的，依据有关法律法规予以处理、处罚。
　　（四）施工单位偷工减料、虚报冒领工程款的，除按违规金额处以20％以下的罚款外，对质量低劣的工程，责令有关部门查明责任，限期施工单位修复，费用由责任方承担。
　　（五）建设单位违反规定，以合同形式要求设计单位扩大规模和提高标准、未经原审批部门批准的，对建设单位处以超出部分5％以下罚款。
　　（六）设计单位擅自扩大规模、提高标准或者违反合同规定进行设计，增加概算投资，多收取设计费的，对设计单位处该部分设计费50％以下罚款。
　　（七）对被审计单位转移、侵占、挪用的建设资金，有关部门和单位向建设项目摊派、平调的各种资金、物资、设备，责令限期归还；用于经营的，收缴其收益，并追究责任人员的责任。
　　第二十三条被审计单位有下列行为之一的，由审计机关责令改正：
　　（一）虚报投资完成额，虚列建设成本，隐匿节余资金，隐瞒、截留建设项目收入的；
　　（二）改变技术改造项目内容搞基本建设，在技术改造项目中挤列生产成本的；
　　（三）未经竣工决算审计就办理竣工验收手续的。
　　第二十四条对被审计单位不配合审计，拒绝、拖延提供资料，或阻碍检查的，由审计机关责令改正，并处以5万元以下的罚款。
　　社会中介机构在审计中有违法违规事项的，由审计机关暂停其审计任务，并在法定职权范围内依法作出处理。
　　第二十五条对被审计单位违反财经法规负有责任的人员，审计机关提出给予行政处分建议的，被审计单位或者其上级机关、监察机关应当依法及时作出决定；构成犯罪的，移交司法机关追究刑事责任。
　　第二十六条审计人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守，构成犯罪的，依法追究刑事责任；不构成犯罪的，给予行政处分。
　　附则
　　第二十七条本办法施行中的具体问题由临沂市审计局负责解释。
　　第二十八条本办法自发布之日起施行。