关于建筑物区分所有权相关问题的探讨

范?
中国政法大学民商经济法学院

内容提要：
初涉物权法，对于建筑物区分所有权的一些问题很感兴趣。
将在本文中涉及“建筑物区分所有权”的制度由来，名称比较，内容（主要想谈一谈共有权以及成员权——即是业主与业主，业主与物业管理公司之间的关系）。并谈谈我本人对“筑物区分所有权”制度价值的总结。
但是由于初次涉及此领域，我的有些想法或许显得幼稚或者欠周密，并借鉴了前辈的许多观点。

关键字：
建筑物区分所有权 共有部分 专有权 成员权 区分所有人 区分所有人大会 管理人 住宅管理委员会

正文
我学习物权法已经一个月有余，深谙物权法之于市民之重要性。尤其对其所有权部分中的“建筑物区分所有权”制度颇感兴趣。由于我刚刚经历过入住高层建筑物的过程，颇有些心得体会。

一、制度由来：
从北京到上海去旅游，不禁惊叹上海高层建筑物之多。据上海人自己讲，在上海惟有30层以上的楼才算作高楼，是上海的人口密度造成了这样的亿个结果，而在北京，我都没有感到过什么叫“高楼林立冲天”。现代经济的发展和工业化过程导致了“城市化现象”——农村人口涌向城市，城市以其稀缺之方寸承载剧增之人口，人均占有土地面积锐减、地价飞涨，有关地区国家不得不兴建高层建筑物以解决市民的居住问题，使土地之效益发挥到最大。
高层建筑物，是空间的纵向延展，由于其造价昂贵，绝大多数市民不可能独自拥有其全部所有权，而只能以租赁、购买等方式拥有其中某一个单元，从而产生了多个所有人共同拥有一幢高层建筑物的情况，往日居住一人的方寸间现今却可以承载十几、二十几人有余。但是，随之而来的，却是复杂于往日的法律关系：
（一）、每个所有人对专属自己的在构造上和使用上具有独立性的建筑物部分，依法享有占有、使用、收益和处分并排除他人干涉的权利，从而产生了各个所有人对高层建筑物的所有关系；
（二）、每个所有人对建筑物区分所有权高层建筑物的共有部分享有共同使用和收益的权利，从而在他们之间产生了对高层建筑物共有部分的共有关系；
（三）、每个所有人对整个高层建筑物享有和承担管理、维护、修缮的权利、义务，从而在他们之间产生了作为高层建筑物管理团体的成员关系。
这三方面的法律关系使得高层建筑物与其他建筑物相比，在权利归属、变动、使用和限制、建筑物的管理、维护和修缮以及各个所有人之间、各个所有人与第三人之间的社会关系等方面，更容易产生纠纷，故此，法学家们称高层建筑物为“纠纷住宅“。
经此，建筑物区分所有权制度应运而生。

二、名称的比较与确定：
在我国之前，不少国家已经确立了建筑物区分所有权制度，关于建筑物区分所有权一词的表述，各国立法例上不尽相同。
日本： 建筑物区分所有权。
德国、奥地利： 住宅所有权。
法国： 住宅分层所有权。
加拿大、澳大利亚： 单元住宅所有权。
瑞士： 楼层所有权。
美国： 公寓所有权。
英国、新西兰： 住宅所有权。
我国选用的是最科学、最合理的“建筑物区分所有权”这一表述：“建筑物区分所有权”中的“区分”，日语为“クフヅ”或“クオケ”，相当于汉语中的“分类”、“划分”之意。据此解释，“建筑物区分所有权”是指对建筑物的与其他部分区分开来的某一特定部分所享有的所有权，既包括“分层住宅所有权”，又包括“连栋住宅所有权”，还包括“分套住宅所有权”，可以适用于一切类型的区分所有建筑物的权利状态。

三、概念的界定：
关于建筑物区分所有权的界定，各国理论与实务上主要有“一元论”、“二元论”和“三元论”这三种学说。我国学者认为应采用“三元论”，该学说为德国著名法学家贝尔曼先生所倡导，他主张将被区分的各空间所有权视为“特别所有权”，外周问题为“共有权”，再加以各区分所有者之间的“社员权”概念，而形成将物权法及人法性二要素合为一体之“共同空间所有权”之法律关系。 此学说得到了我国大陆学者陈华彬先生、段启武先生、我国台湾学者戴东雄先生、日本著名学者丸山英气教授的积极支持。《德国住宅所有权法》采取了三元论说，该法上的所有权概念系由专有所有权、持分共同所有权和共同所有人的成员权三部分组成。 我国大陆学者段启武先生在其论文《建筑物区分所有权之研究》中对“建筑物区分所有权”作了如下的界定：
建筑物区分所有权，是指多个所有人、甚至上百个所有人，共同拥有一栋高层建筑物时，各个所有人对其在构造上和使用上具有独立性的建筑物部分（专有部分）所享有的所有权和对供全体或部分所有人共同使用的建筑物部分（共有部分）所享有的共有权以及机遇建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权的总称。简言之，它是指建筑物区分所有人的专有权、共有权和成员权的结合。 关于建筑物区分所有权的性质，有一个发展的过程。但在20世纪60年代以后，均认建筑物区分所有为特殊的所有权形式，特殊之处就在于其是一种共有形式。我们认为，建筑物区分所有权是一种复合共有。在传统的共有理论中，共有只分为按份共有和共同共有，但建筑物区分所有权是由整个建筑物的按份共有、共同使用部分的互有和专有使用部分的专有复合构成，是既不同于按份共有、又不同于共同共有的第三种共有形式。
下面我将着重将谈谈共有权以及成员权，对这两点我很感兴趣。

四、建筑物区分所有权在我国
（一）建筑物区分所有权人对共有部分的使用：
在我国，随着城市的急速发展，高楼大厦鳞次栉比，住房日益商品化，建筑物所有权人对共有部分使用之纠纷也逐渐增多。
案例一：许新和张亮是上下楼邻居，分别拥有对所住房屋的所有权。1993年许的家人感到卫生间太小不方便，就想把紧邻卫生间的厨房改为浴室。不久，许未经他人同意，擅自改动了单元楼内的下水管道。由于施工不当，许的浴室在使用时有渗漏现象，渗漏的水不仅影响了楼下张家厨房的使用，而且也破坏了厨房的装潢。张和许多次协商未果，遂向人民法院提起诉讼。
这是一起有关建筑物区分所有权方面的纠纷案。主要是在共有权方面引起的纷争。
共有权是指以区分所有建筑物的共有部分为标的物的权利。共有部分的范围主要包括两个方面：（1）建筑物的基本构造部分，如支柱、屋顶、外墙或地下室等。（2）建筑物的共有部分及附属物，如楼梯、消防设备、走廊、水塔、自来水管道等。共有权人可对共有部分行使占有、使用和收益的权利。作为整栋建筑物所有权人之一，建筑物区分所有人还享有成员权。
根据梁彗星先生《中国物权法草案建议稿》第九十八条（关于一部共有部分的修缮及其费用负担的规定）条文如下：
专有部分的共同壁、楼地板及专有部分内的管线，其维修费用由该共同壁双方或楼地板上下双方的区分所有权共同负担。但修缮费系因可归责于区分所有权人的事由所发生时，由该区分所有权人负担。
我认为，由于区分所有权人对其专用部分承担“维持建筑物正常使用”的义务，他就不可以擅自以自己的行为妨害其他区分所有权人对专有物之使用。许某恰恰违悖了这项义务，未经他人同意擅自改动了单元楼内的下水管线且施工不当造成对张家权利的侵害，单元楼内的下水管线属于专有部分内的管线。所以，根据梁先生的草案所规定，对于张家提请的诉讼，人民法院应当予以支持，判决对所造成的危害的补救费用应由许家承担，并且我还认为，若张家提请许家“恢复原状”，法院也是应该支持的。
上海市人大常委会


上海市人民代表大会常务委员会公告第45号



《上海市市民体育健身条例》已由上海市第十三届人民代表大会常务委员会第三十三次会议于2012年4月19日通过，现予公布，自2012年6月10日起施行。



上海市人民代表大会常务委员会

2012年4月19日



上海市市民体育健身条例

(2012年4月19日上海市第十三届人民代表大会常务委员会第三十三次会议通过)

第一章总则

第一条为了促进本市市民体育健身活动的开展，保障市民参加体育健身活动的合法权益，增强市民体质，根据《中华人民共和国体育法》、《全民健身条例》、《公共文化体育设施条例》等有关法律、行政法规，结合本市实际情况，制定本条例。

第二条本条例适用于本市行政区域内市民体育健身活动及其管理。

第三条市民有依法参加体育健身活动的权利。

各级人民政府应当依法保障市民参加体育健身活动的权利。

第四条市体育行政管理部门是本市市民体育健身工作的主管部门。区、县体育行政管理部门负责本行政区域内市民体育健身工作。

各级人民政府有关行政管理部门应当按照各自职责，共同做好市民体育健身工作。

第五条市和区、县人民政府应当加强对市民体育健身工作的领导，将市民体育健身事业纳入本级国民经济和社会发展规划，将市民体育健身工作所需经费列入本级财政预算，并随着国民经济的发展逐步增加对市民体育健身工作的投入。

镇（乡）人民政府、街道办事处应当协调、推动本区域内公共体育健身设施的开放和管理，组织开展社区体育健身活动，提供必要的人员和经费保障。

第六条各级人民政府及其体育行政管理部门对开展市民体育健身活动成绩显著的单位和个人，应当按照国家和本市有关规定给予表彰和奖励。

第二章市民体育健身活动

第七条每年8月8日为全民健身日。

第八条鼓励市民参加科学、文明、健康的体育健身活动。

市民参加体育健身活动，应当安全使用体育健身设施。市民应当遵守防止社会生活噪声污染的相关规定和社会公德，避免影响其他市民的正常工作和生活。

第九条国家机关、企业事业单位、社会团体和其他组织应当根据本单位的特点，提供设施、经费、时间等必要条件，保障职工参加体育健身活动的合法权益。企业事业单位应当将开展职工体育健身情况向职工代表大会或者职工大会报告。

国家机关、企业事业单位、社会团体和其他组织应当在每个工作日组织本单位人员开展工间（前）操或者其他形式的体育健身活动；有条件的，可以举办运动会等体育健身活动，开展体育锻炼测验、体质测定等活动。提倡在节假日开展多种形式的体育健身活动。

产业园区和商务楼宇等的管理组织应当提供必要的体育健身设施，协调推动企业事业单位组织开展体育健身活动,体育行政管理部门和工会组织应当加强指导。

第十条学校应当按照教育行政管理部门的有关规定，实施学生体质健康标准，加强对学生体质的监测，开设体育课、体育活动课，开展广播体操、眼保健操等活动，保证学生在校期间每天参加一个小时的体育健身活动。

学校每学年至少举办一次全校性的体育运动会。学校应当开展多种形式的课外体育活动，培养学生体育锻炼兴趣，提高学生体育技能，增强学生体质。

教育行政管理部门应当定期对学校体育健身工作进行督导检查，将学生体质健康状况作为评价、考核学校工作的重要指标。

第十一条体育行政管理部门应当加强对市民体育健身活动的督促和指导，组织各种形式的群众性体育健身活动，举办市民运动会，推广体育锻炼达标，引导和鼓励市民经常、持久地参加体育健身活动。

体育行政管理部门应当会同卫生行政管理等部门开展健身知识宣传普及，指导市民体育健身。

第十二条工会、共产主义青年团、妇女联合会、残疾人联合会等社会团体应当结合自身特点，组织成员开展体育健身活动。

第十三条各级各类体育协会应当按照其章程，在体育行政管理部门指导下，发挥专业优势，组织开展科学的体育健身活动。

第十四条鼓励社区体育组织、基层群众性健身团队以及其他社会组织开展市民体育健身活动。

第十五条居民委员会应当结合居民住宅区特点，组织居民开展小型多样的体育健身活动。

村民委员会应当结合农村特点，组织开展与农村生产劳动和文化生活相适应的体育健身活动。

第十六条广播电台、电视台、报刊、互联网站等媒体应当宣传科学、文明、健康的体育健身项目和方法，刊登、播放公益性体育健身内容，增强市民体育健身意识。

第三章市民体育健身设施

第十七条市体育行政管理部门应当根据本市国民经济和社会发展规划，会同规划土地等行政管理部门组织编制公共体育设施规划，报市人民政府批准后，纳入相应的城乡规划。规划土地行政管理部门应当为公共体育设施预留建设用地。

第十八条各级人民政府应当按照国家和本市对城市公共体育设施用地定额指标、公共体育设施规划，建设公共体育设施。

建设公共体育设施，应当充分考虑未成年人、老年人、残疾人等群体的特殊要求，采取无障碍和安全防护措施，满足各类人群参加体育健身的需要。

各级人民政府及其体育行政管理部门应当加强对公共体育设施的监督管理。任何单位和个人不得侵占、破坏公共体育设施或者擅自改变公共体育设施的使用性质。

鼓励企业事业单位、社会团体、其他组织和个人建设公共体育健身设施。

第十九条规划土地行政管理部门在组织编制居民住宅区所在区域的控制性详细规划时，应当按照国家和本市有关规定征求体育行政管理部门的意见。

新建、改建、扩建居民住宅区，应当按照国家和本市有关规定建设相应的体育健身设施。

居民住宅区配套建设的体育健身设施，应当与居民住宅区的主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用。建设工程竣工验收时，建设单位应当通知所在地的体育行政管理部门参与验收。

任何单位或者个人不得擅自改变居民住宅区体育健身设施的建设项目和功能，不得缩小其建设规模和降低其用地指标。

第二十条公共体育场馆应当全年向市民开放，每周累计开放时间不得少于五十六个小时，法定节假日和学校寒暑假期间应当延长开放时间。

公共体育场馆在学校寒暑假期间应当增设适应学生特点的体育健身项目，开设学生专场。

鼓励企业事业单位向市民开放体育健身设施。

第二十一条学校应当在课余时间和节假日向学生开放体育健身设施。公办学校应当积极创造条件向市民开放体育健身设施。鼓励民办学校向市民开放体育健身设施。

区、县人民政府对向市民开放体育健身设施的学校给予经费支持，并为向市民开放体育健身设施的学校办理有关责任保险。

区、县人民政府应当制定学校体育健身设施向市民开放的具体管理办法，由学校所在地的镇（乡）人民政府或者街道办事处会同学校组织实施。体育行政管理部门应当会同教育行政管理部门加强对学校体育健身设施开放的指导监督。

第二十二条社区文化活动中心应当按照国家和本市有关规定开设体育健身活动场地，配置体育健身设施。

社区文化活动中心的体育健身活动场地和设施应当全年向市民开放，每周累计开放时间不得少于五十六个小时，开放时间应当与市民的工作时间、学习时间适当错开。属于国家规定基本服务项目的体育健身项目应当免费开放。

第二十三条公共体育场馆、公办学校、社区文化活动中心等体育健身设施实行收费的，具体价格由政府有关部门核定，一般不超过其运营成本。对学生、老年人、残疾人等实行价格优惠。

公共体育场馆应当在全民健身日等规定时间向市民免费开放，并逐步增加免费开放的时间。

第二十四条向市民免费开放的体育健身设施应当符合下列基本要求：

（一）体育健身设施符合国家、行业或者地方标准；

（二）在醒目位置标明安全使用方法和注意事项；

（三）建立、健全维修保养更新制度，保持体育健身设施完好。

第二十五条公园、绿地等公共场所的管理单位，应当根据自身条件安排体育健身活动场地。需要设置体育健身设施的，由所在地的体育行政管理部门根据实际情况免费提供并承担维修保养更新经费。

第二十六条政府出资建设或者配置的居民住宅区体育健身设施，其维修保养更新经费由镇（乡）人民政府、街道办事处承担。

建设单位按照规定配套建设的业主共用的体育健身设施，由居民住宅区业主或者其委托的物业服务企业负责维修保养，维修保养经费按照国家和本市有关规定在住宅专项维修资金中列支或者通过其他途径予以保障，确有困难的，由镇（乡）人民政府和街道办事处给予适当补贴。

第二十七条因城乡建设确需拆除公共体育设施或者改变其功能、用途的，有关人民政府在作出决定前应当依法组织专家论证，并征得上一级人民政府体育行政管理部门的同意，报上一级人民政府批准。

经批准拆除后重新建设的公共体育设施，应当符合规划要求，一般不得小于原有规模。

第四章市民体育健身服务与保障

第二十八条各级人民政府应当支持高等院校和科学研究机构开展体育健身科学研究，加强国际国内交流，推广科学的体育健身项目和方法。

第二十九条各级人民政府及其体育行政管理部门应当根据实际情况，通过政府购买公共服务、专项资金补助、奖励等形式，支持体育协会、社区体育组织以及其他社会团体向市民提供体育健身服务。

第三十条市和区、县体育行政管理部门应当建立体育健身信息服务平台，公布市民体育健身工作经费投入和使用情况，公示本行政区域内市民体育健身设施目录、开放时段、收费标准、免费项目和优惠措施等信息，制定和发布科学健身指南，并为市民提供体质测定、体育健身指导等信息。

第三十一条体育健身设施没有国家标准、行业标准的，市体育行政管理部门可以向市标准化行政主管部门提出制定体育健身设施等地方标准的建议，由市标准化行政主管部门按照国家和本市有关规定组织制定地方标准。

第三十二条市体育行政管理部门应当根据国家有关规定，制订本市市民体质监测方案，会同有关部门组织实施，并定期向社会公布市民体质监测结果。

第三十三条体育彩票公益金应当根据国家有关规定，用于组织开展市民体育健身活动、培训社会体育指导人员、进行市民体质监测以及市民体育健身设施的建设和管理，并逐步提高对社区市民体育健身的投入比例。

利用福利彩票公益金建设社会福利设施时，应当按照国家有关规定，设置适合老年人和残疾人体育健身活动的设施。

彩票公益金的管理、使用单位，应当依法接受财政部门、审计机关和社会公众的监督，每年向社会公告公益金的使用情况。

第三十四条鼓励企业事业单位、社会团体、其他组织和个人向市民体育健身事业捐赠财产、提供赞助。向市民体育健身事业捐赠财产的，依法享受税收优惠。

第三十五条鼓励市民体育健身活动组织者和健身场所管理者依法投保有关责任保险。

鼓励参加市民体育健身活动的公民依法投保意外伤害保险。

第三十六条鼓励挖掘民间传统体育健身项目、创编新颖体育健身项目、研发体育健身器材，依法维护相关单位和个人的知识产权合法权益。

第三十七条对不以收取报酬为目的的社会体育指导人员，按照国家有关规定实行技术等级制度。市和区、县体育行政管理部门应当免费为其提供相关知识和技能培训，并建立档案。

公共体育设施应当按照项目要求，配备社会体育指导人员指导体育健身活动。居（村）民委员会和有条件的单位，也可以配备社会体育指导人员。

社会体育指导人员负责组织居民开展体育健身活动，传授体育健身技能，宣传科学健身知识。

第三十八条对以健身指导为职业的社会体育指导人员实行职业资格证书制度。

以对高危险性体育项目进行健身指导为职业的社会体育指导人员，应当依照国家有关规定取得职业资格证书。

第三十九条经营高危险性体育项目的，应当按照国家有关规定取得体育行政管理部门的许可，并办理相关的工商登记手续。

第五章法律责任

第四十条任何单位和个人发现违反市民体育健身法律、法规的行为，可以向体育行政管理部门或者其他相关部门投诉。接到投诉的部门应当按照规定程序进行调查、核实，予以处理。

第四十一条违反本条例规定，侵占、破坏公共体育设施的，由体育行政管理部门责令限期改正，并依法承担民事责任。

有前款所列行为，违反治安管理的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》的有关规定予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十二条违反本条例规定，擅自改变公共体育设施使用性质的，按照国务院《公共文化体育设施条例》的规定予以处罚。

第四十三条违反本条例规定的其他行为，法律、行政法规已有处罚规定的，从其规定。

第六章附则

第四十四条本条例所称市民体育健身设施，是指公共体育设施以及其他向市民开放用于开展体育健身活动的建（构）筑物、场地和设备。

第四十五条本条例自2012年6月10日起施行。