用公证手段解决未成年人名下的房产权过户问题

丁选旺


案情简介
张某和李某于前年为其9岁的儿子小张在本市区购买了一套商品房，并以小张的名字办理了房产权证。现小张的父母通过房产中介将该商品房卖给了他人，但房地产交易所（房产登记机关）不给办过理户手续，原因是房产证上是小张的名字，小张尚未成年，签字无效，其他人代签字也不行。房产中介所经办人小高来到我处咨询，说交易所不给办过户，只好为买卖双方拟一个协议，大致意思是，该商品房已卖给购房者，产权归购房者所有，等小张成年后，再办理产权过户手续，并为双方设立了违约条款，还提出将该协议进行公证，并咨询可有其它办法能够解决未成年人名下的房地产权变更过户问题。
法理分析
父母以未成年子女名义购买房屋，并以未成年子女名字办理房产权证，这样的情况越来越多，各地在办理转移变更登记此类房产权的做法也不尽相同。房产登记机关许可将房产所有权登记在未成年人名下。《民法通则》第9条 “公民从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。”第10条规定： “公民的民事权利能力一律平等。”体现了无论是成年人还是未成年人，人人都享有民事权利能力，可以平等享有申请房屋所有权登记和处分房屋所有权的资格，况且城市房地产管理法并未禁止房产权不得登记在未成年人名下。但房产登记机关在办理将未成年人名下的产权转移变更登记时，是非常慎重的。有些经办人员按照我国《民法通则》的相关规定，要求必须提供为了未成年人利益的证明材料，同时又很难轻信所有监护人提供的这类证明材料，有的地方为了“慎重”起见，直接告知当事人不能办理该类房产权的转移变更登记手续。
如何解决转移变更未成年子女名下的房产权呢？处理被监护人的财产的必备要件是什么？虽然是父母出资购买的，产权登记为未成年人的姓名，按我国《民法通则》、《城市房地产管理法》等相关规定，一旦产权证办在未成年人名下，该未成年人即为该房产的当然所有者。如须转移变更登记未成年人名下的房产权，实际上就是处理未成年人的财产，作为父母（监护人）是可以处理属于未成年子女的财产，但绝对无权随意处理，前提必须是为了未成年人的利益，否则，按《民法通则》第18条“除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产……侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任；给被监护人造成财产损失的，应当赔偿损失”这一规定，擅自处分了未成年人的房产，那就应当由该法定监护人承担民事责任。
关于“为未成年人的利益”的表现方式，《民法通则》第18条只粗略地规定了：“……除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产”，我国相关法律法规对“为未成年人的利益”也未作具体的、明文解释，但通常可以理解为：只为被监护人设定权利没有设定义务的，肯定属于“为被监护人的利益”的情形；只为被监护人设定义务而没有设定权利或者权利小于义务的，肯定不属于“为被监护人的利益”的情形。主要表现为父母出于未成年子女健康成长或受教育等必要，如子女上学、治病需要大笔费用，未成年人致人伤害，须支付大笔赔偿费用，未成年人的房屋被列入拆迁范围，父母代签协议等。除上述情况之外，父母不得以任何理由出卖、赠与、分割、设定抵押等处分未成年子女名下的房产。
关于“为未成年人的利益”证明材料的真实性，前面讲了提供的这类证明材料很难让产权登记机关轻信，现实生活中确实存在这样一些现象，有许多父母在为子女购置房屋以后，在子女尚未成年时就要将房屋出卖。未成年人的父母处分房产大多不是为了未成年人的利益，如有的父母为了经营资本需要贷款，便动用未成年人的房屋进行抵押，有的父母因各种原因而负债累累需要偿债，有的父母因家境破落，为重整家业的需要出卖未成年人的房产等。怎样才能充分体现出“为未成年人的利益”证明材料的真实性并被有关机关采纳呢？公证书是其真实性最好的体现，证明是一种普遍的现象，《现代汉语词典》中对证明的解释是“用可靠的材料来表明或断定人或事物的真实性”，证明形式有民间证明、合同鉴证、律师见证等，但经过公证证明的法律文书具有最高的证据效力，其效力是法定的。因此，“为未成年人的利益”证明材料的真实性、合法性可凭借公证文书而体现。
笔者认为有两种出证方式，其一是未成年人的父母就转移变更登记未成年人名下的房产权是“为未成年人的利益”发表声明，公证机构对该声明书进行公证；其二是未成年人的父母在房屋买卖合同中注明其转移变更登记未成年人名下的房产权是“为未成年人的利益”，公证机构对该房屋买卖合同进行公证。不管以哪种方式出证，必须做到父母及产权证登记的未成年人都应到场，并提供夫妻、子女关系证明，产权证明，声明书或房屋买卖合同，为未成年人利益的相关证明材料，如病历，入学通知、法院判决书等。制作谈话笔录，询问父母双方的意见，告知其权利和义务，如该未成年人已满10周岁，也应制作谈话笔录，就其父母提供的为未成年人利益的相关证明材料进一步核实。特别重要的是应在笔录中告知当事人，如作虚假陈述、提供虚假材料、骗取公证书的后果及应承担的责任。声明书或房屋买卖合同中应写明转移变更登记未成年人名下的房产权是“为未成年人的利益”及理由，并承诺承担一切法律责任。未成年人的父母应在公证员面前在声明书或房屋买卖合同上签字。出证的内容主要是对当事人签字的真实性进行公证。
本案咨询人小高所提的协议，并非不可以公证，但仍需提交为未成年人利益的相关证明材料，且协议履行期限跨度较长，不确定因素较多，况且《城市房屋权属登记管理办法》第5条规定，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。从根本上来讲，签订这样的协议不是解决未成年人名下的房地产权过户的根本方法。
本案点评
对监护人处分未成年子女财产的行为，是否一概无效呢？对此《民法通则》第18条第一款规定得非常清楚，即“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。”从上述条款的规定看，法律并没有完全禁止监护人处分未成年子女的财产。
对由父母出资购买，登记在子女名下的不动产，在父母做监护人的情况下，处分子女的财产，审查时可以从宽；对监护人处分被监护人以继承或接受赠与等方式得到的财产，审查时应从严。也就是说被监护人产权来源情况，应是公证员承办该类案件时审查的重点。

吉林省吉林市人民政府


吉林市人民政府令
　（第一一六号）


　　《吉林市国家安全机关侦察证使用办法》，已经２０００年６月８日吉林市人民政府第３０次常务会议讨论通过，现予发布，自２０００年７月１日起施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　市长　王照环
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　２０００年６月１２日
　　　　　　　　　　吉林市国家安全机关侦察证使用办法



　　第一条　为了保证国家安全机关的工作人员依法执行国家安全任务，维护国家安全，保护公民和组织的合法权益，根据《中华人民共和国国家安全法》和《中华人民共和国国家安全法实施细则》，结合本市实际，制定本办法。


　　第二条　本市行政区域内的机关、团体、企事业单位及公民须遵守本办法。


　　第三条　本市国家安全机关工作人员依法执行国家安全工作任务时，凭国家安全部制发的《中华人民共和国国家安全部侦察证》（以下简称《侦察证》），有权按照本办法的规定行使职权。
　　《侦察证》只能由国家安全机关指定的工作人员执行任务时使用。


　　第四条　国家安全机关的工作人员持《侦察证》依法执行国家安全工作任务时，享有下列职权：
　　（一）查验中国公民或境外人员的身份证明，要求被查验身份的人员在指定时间内到指定地点接受验证；
　　（二）检查身份不明、有危害国家安全行为嫌疑人员的随带物品；
　　（三）向有关组织和人员调查有关情况；
　　（四）查看或者调阅有关的物品和档案、资料；
　　（五）进入机关、团体、企事业单位以及宾馆、饭店、车站、码头、娱乐场所等场所；
　　（六）特殊情况可以按照国家有关规定，进入机场、保税区以及交通管制区和其它限制进入的场所；
　　（七）国家安全机关人员依法执行任务时，可以优先购买飞机票、火车票、长途客车票、船票，优先选择班（航）次以及座位。特殊情况下可以先乘坐后补票。


　　第五条　国家安全机关工作人员为维护国家安全的需要，根据国家有关规定，经出示《侦察证》，可以优先使用机关、团体、企事业单位和个人的交通工具、通信工具、场地和建筑物等。其中属于营业性质的，经与财产所有人协商，按照其行业内部（或者市价）的优惠价格支付适当费用。
　　使用公民和组织的财产，应当及时归还；造成损失的应当赔偿。


　　第六条　国家安全机关执行紧急任务的车辆，经出示《侦察证》，可以不受行驶速度、行驶路线和交通信号的限制；可以在交通管制或其它限制道路通行；机动车辆可以在非指定地点停靠；遇交通阻碍，可以不受限制，优先通行免受各种检查，免缴停车费、过路费或者过桥费。


　　第七条　公民和组织应为国家安全机关工作人员使用《侦察证》执行公务提供便利条件或其他协助；同时，应主动掩护国家安全机关工作人员身份和严格保守国家安全工作秘密。


　　第八条　对泄露国家安全工作秘密和故意暴露国家安全机关工作人员身份，拒不协助或故意阻碍国家安全机关工作人员依法执行公务的，视情节轻重，依照《中华人民共和国国家安全法》第二十六条、二十七条、二十八条和《中华人民共和国国家安全法实施细则》第二十四条、二十五条、二十六条的规定处罚。


　　第九条　任何组织和公民不得扣留《侦察证》。对于扣留《侦察证》，影响国家安全机关依法执行国家安全工作任务的，依照《中华人民共和国国家安全法》第二十七条第二款的规定处罚。


　　第十条　国家安全机关的工作人员应当严格按照本办法使用《侦察证》，不得超越职权或滥用职权，不得侵犯组织和公民的合法权益。


　　第十一条　国家安全机关工作人员违法使用《侦察证》，侵犯组织或公民的合法权益，造成人身和财产损害的，受害人有权按照有关法律法规的规定，要求获得赔偿。


　　第十二条　任何组织或公民对于国家安全机关工作人员使用《侦察证》中的违法违纪行为，有权向上级国家安全机关或人民检察院、行政监察机关等部门检举、控告。
　　对伪造、冒用《侦察证》的，由国家安全机关依法予以追究。


　　第十三条　本办法由吉林市国家安全局负责解释。


　　第十四条　本办法自二０００年七月一日起施行。