展望2010：调控政策频出 明年楼市有望“降温”
陈召利
为了尽可能减少全球金融危机的影响，2008年底出台的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》拉开了2009年对房地产业的救市序幕，随后各地各有关部门认真贯彻中央关于扩大内需、促进经济平稳较快增长的决策部署，制定出台了一系列促进房地产市场平稳健康发展的政策措施，对于提振信心、活跃市场、促进住房消费和投资，实现保增长、扩内需、惠民生的目标发挥了重要作用。时隔一年来看，所有针对房地产的优惠政策都如愿以偿收到了三大效果：低息与信贷、抵押拉长融资杠杆、降税和征地培育购房者、缩短房地产周转时间，最终结果就是房地产价格疯涨。因此，2009年中国房地产市场非但没有受到全球金融危机多少影响，反而逆势而上，如火如荼，甚至重新产生了较大的泡沫。2009年12月16日《福布斯》评选7大金融泡沫，中国房地产成为位列第二位的近在眼前的金融泡沫。评语如下：中国的增长看上去“疑似”当年日本和美国市场崩盘前的状况，开发商严重依赖金融高杠杆和所谓“价格永远上涨”的概念。
为了促进中国经济与房地产市场平稳健康的发展，2009年底中央几次会议释放出政策动态调整的信号，中央和地方有关房地产调控政策仍在不断推出，火热的房地产市场已出现微妙变化。
一、中央经济工作会议定房地产调控基调
在经过了2009年10月至12月的政策不确定期后，中央终于对明年的房地产宏观政策做出了明确的规划。2009年中央经济工作会议公报内容中，直接涉及房地业的主要有两处，其中之一是，要扩大内需特别是增加居民消费需求，“增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造支持力度”。这条比较关键，表明中央并没改变2008年底出台的房产优惠政策的指导思想。由此基本可以推断，中央和地方出台的大部分房产优惠政策，都不会改变，尤其是针对“居民自住和改善性购房需求”的相关政策。
二、国务院微调房地产市场政策——稳中有变
2009年12月9日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，审议通过个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。
2009年12月14日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，为保持房地产市场的平稳健康发展，会议要求，按照稳定完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则，继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。一要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设。二要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。三要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。四要继续大规模推进保障性安居工程建设。
与以往相比，本次会议明确提出的是“遏制”，力度明显重于“抑制”，更不同于以往“稳定”措辞。可以预见，明年土地、金融、税收等政策将收紧，房价下跌趋势加大。
三、各部委贯彻落实房地产市场调控政策
1．收紧土地出让政策：2009年12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》（财综[2009]74号），明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。此举被评论为“拿地新规”，为的是对开发商资金链形成压力，遏制部分炒地、囤地行为。但是，该政策对开发商的影响是不一样的。今年楼市销售火爆，开发商已大量回笼资金，对资金实力雄厚的开发商而言，该政策对他们形不成压力，而对实力小、资金仍紧张的开发商，在竞地面前压力会加大。
2．营业税“2改5”政策：2009年12月22日，财政部、国家税务总局出台《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》明确了调整后的个人住房转让营业税政策细则，规定：自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。两部委公布的营业税细则，首先提及非普通住宅的纳税调整，可见政策主要考虑点还是放在了打压投机、鼓励自住及改善需求上面。这一政策将使得贷款购买高档二手房的客户因为交易环节费用太高而转而选择一手商品房，投资需求也将转移，而市场上中低价、中小面积的二手房将继续火热成交。
营业税“2改5”前后税费对比
征收标准 普通住房 非普通住房
2009年政策 2010年政策 2009年政策 2010年政策
满五年（含） 免征 免征 （现售价-原购房价）*5.55% （现售价-原购房价）*5.55%
满二年（含）但不足五年 免征 （现售价-原购房价）*5.55% （现售价-原购房价）*5.55% 全额售价*5.55%
不足二年 （现售价-原购房价）*5.55% （现售价-原购房价）*5.55% 全额售价*5.55% 全额售价*5.55%
备注 目前，江苏普通商品住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下。
四、2010年江苏省房地产市场新政
目前，江苏省房地产市场仍面临不少困难和问题，特别是部分城市房价上涨较快等问题，已经引起社会各界的高度关注，群众反应强烈。为此，江苏省住房和城乡建设厅、江苏省财政厅、江苏省国土资源厅等八部门于2009年12月23日出台《关于促进市场平稳健康发展的指导意见》（苏建房[2009]395号），该意见提出：（1）增加普通商品住房有效供给，保持商品房价格基本稳定。（2）继续支持居民自和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。保持促进住房合理消费政策的连续性和稳定性，继续鼓励和支持居民自住和改善型住房消费，去年底省制定的有关优惠政策继续执行。居民购买自住和改善型普通商品住房的，实行1％的契税适用税率。同时，该意见还赋予了各市地方政府的调控权限。明确“各地要从实际出发，在认真落实国家和省有关政策的前提下，进一步完善促进住房消费的政策和措施，通过采取购房补贴、最低首付比例和利率优惠等形式，鼓励和支持居民购买自住和改善型普通商品住房。这意味着江苏省及各市制定的有关优惠政策有望继续执行。（3）规范房地产市场管理，维护市场秩序。（4）加快保障性安居工程建设，进一步加强住房保障。（5）强化地方政府责任，切实履行稳定房地产市场的职责。
实际上，江苏省的房地产市场新政与中央政策是一脉相承的，江苏的住房优惠政策是去是留终于有了说法，但其中“鼓励有条件的地方实行商品住房现售”、“对新建普通商品房价格实行备案制度”等提法，可能预示着商品房销售的未来走向，值得特别关注。
中华人民共和国海关行政许可听证办法
海关总署
海关总署令第136号（中华人民共和国海关行政许可听证办法）
《中华人民共和国海关行政许可听证办法》已于2005年12月8日经署务会审议通过，现予公布，自2006年2月1日起施行。
署 长 牟新生
二○○五年十二月十五日
中华人民共和国海关行政许可听证办法
第一章 总 则
第一条 为了规范海关实施行政许可活动，保护公民、法人和其他组织的合法权益，根据《中华人民共和国行政许可法》的有关规定，制定本办法。
第二条 海关在依法作出行政许可决定前举行听证的，适用本办法。
第三条 法律、行政法规、海关总署规章规定海关实施行政许可应当听证的，海关应当举行听证。
对直接关系公共资源配置、提供公共服务等涉及公共利益的重大行政许可事项，海关认为需要举行听证的，可以举行听证。
海关根据前两款规定举行听证的，应当在听证前向社会公告。
第四条 海关行政许可直接涉及行政许可申请人与他人之间重大利益关系，行政许可申请人、利害关系人依法提出听证申请的，海关应当举行听证。
第五条 海关行政许可听证应当遵循公开、公平、公正、便民的原则。
第六条 具体办理海关行政许可事项的部门负责实施海关行政许可听证活动。
海关法制部门负责海关行政许可听证活动的指导、协调等工作。
第七条 听证应当在便利海关管理相对人和社会公众参加的海关办公地点举行。
第八条 除涉及国家秘密、商业秘密或者海关工作秘密外，听证应当公开举行。
第九条 海关应当根据听证笔录中认定的事实作出海关行政许可决定。
第二章 海关公告后举行的听证
第十条 海关按照本办法第三条的规定在听证前向社会进行公告的，公告应当载明下列内容：
（一）海关行政许可事项名称；
（二）行政许可申请人基本情况；
（三）行政许可申请的主要内容；
（四）申请参加海关行政许可听证的申请人应当具备的条件；
（五）提出申请的方式；
（六）其他需要在公告中列明的事项。
第十一条 举行听证的公告期一般为30日。
举行听证的海关行政许可事项有特殊时间要求的，其听证公告期按照有关规定确定。
第十二条 申请参加海关经公告举行的听证活动的人员应当符合下列条件：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）未被依法剥夺或者限制政治权利。
举行听证的海关行政许可事项对参加听证的人员有特殊要求的，应当在听证公告中列明。
第十三条 申请参加海关经公告举行的听证活动的，应当在听证公告期届满之前向海关提交下列相应材料：
（一）《海关行政许可听证参加申请书》（见附件1）；
（二）法人或者其他组织的注册登记证件复印件；
（三）参加人员的有效身份证件复印件；
（四）符合参加听证条件的其他证明材料。
提交复印件的，应当同时交验原件。
第十四条 海关应当根据拟进行听证的海关行政许可事项的内容、性质及其他客观条件，合理确定参加听证的人员。
经海关确定参加听证的人员（以下简称听证参加人）应当能够保证听证的广泛性和代表性。
第十五条 海关应当在听证公告期届满之日起20日内组织听证。
第三章 依申请举行的听证
第十六条 对本办法第四条所规定的行政许可事项，海关在作出行政许可决定之前应当告知海关行政许可申请人、利害关系人享有要求听证的权利。
第十七条 告知海关行政许可申请人、利害关系人享有听证权利的，海关应当向行政许可申请人、利害关系人制发《海关行政许可听证告知书》（以下简称《听证告知书》，见附件2），并加盖海关行政许可专用印章。
《听证告知书》应当载明下列内容：
（一）有关海关行政许可事项及其设定依据；
（二）海关行政许可申请人及行政许可申请的主要内容；
（三）海关行政许可申请人、利害关系人的听证权利及提出听证要求的期限。
第十八条 海关行政许可申请人、利害关系人要求听证的，应当在收到《听证告知书》之日起5日内向海关提交《海关行政许可听证申请书》（以下简称《听证申请书》，见附件3），列明听证要求和理由，并予以签字或者盖章。
第十九条 海关行政许可申请人、利害关系人逾期未提出听证要求的，视为放弃听证的权利。
行政许可申请人、利害关系人明确放弃听证权利的，海关应当将可以表明行政许可申请人或者利害关系人已经明确放弃听证权利的证明材料归入有关行政许可档案，或者在有关行政许可档案中进行书面记载。
第二十条 海关行政许可申请人或者利害关系人依照本办法第十八条规定提出听证申请的，海关应当在收到《听证申请书》之日起20日内组织听证。
第二十一条 海关行政许可申请人或者利害关系人无正当理由超过本办法第十八条规定的期限提出听证申请，或者海关行政许可申请人、利害关系人以外的公民、法人或者其他组织提出听证申请的，海关可以不组织听证。
不组织听证应当制发《海关行政许可不予听证通知书》（见附件4），载明理由，并加盖海关行政许可专用印章。
第二十二条 申请听证的利害关系人人数众多的，由利害关系人推选代表或者通过抽签等方式确定参加听证会的代表。
第四章 听证程序
第二十三条 海关应当于举行听证的7日前将下列事项通知海关行政许可申请人、利害关系人或者听证参加人：
（一）听证事由；
（二）举行听证的时间、地点；
（三）听证主持人、听证人员及记录员的姓名、身份；
（四）有关委托代理人、申请回避等程序权利。
海关通知上述事项应当制发《海关行政许可听证通知书》（见附件5），并加盖海关行政许可专用印章，必要时予以公告。
第二十四条 海关行政许可申请人、利害关系人或者听证参加人应当按照海关通知的时间、地点参加听证。
第二十五条 海关行政许可申请人、利害关系人或者听证参加人可以委托1至2名代理人代为参加听证，但是资格授予、资质审查等行政许可事项不得委托他人代为参加听证。
第二十六条 委托代理人代为参加听证的，应当在举行听证之前向海关提交授权委托书。
授权委托书应当具体载明下列事项：
（一）委托人及代理人的简要情况。委托人或者代理人是法人或者其他组织的，应当载明名称、地址、电话、邮政编码、法定代表或者负责人的姓名、职务，委托人或者代理人是自然人的，应当载明姓名、性别、年龄、职业、地址、电话以及邮政编码；
（二）代理人代为提出听证申请、递交证据材料、参加听证、撤回听证申请、收受法律文书等权限；
（三）委托的起止日期；
（四）委托日期和委托人签章。
第二十七条 海关行政许可申请人、利害关系人或者听证参加人无正当理由未按照海关告知的时间、地点参加听证，经海关通知仍不参加的，视为放弃听证权利，海关应当在有关行政许可档案中进行书面记载。
第二十八条 海关行政许可听证实施部门应当指定1名听证主持人，负责组织听证活动。
听证主持人可以根据需要指定1至2名听证人员协助工作，并指定专人为记录员。
第二十九条 听证主持人、听证人员及记录员应当在审查该行政许可申请的人员以外的工作人员中指定。
听证主持人、听证人员及记录员与行政许可事项有利害关系的，应当申请回避；海关行政许可申请人、利害关系人或者听证参加人及其代理人也可以申请其回避。
第三十条 听证主持人的回避由海关行政许可听证实施部门负责人决定，听证主持人为听证实施部门负责人的，其回避由举行听证的海关负责人决定。
听证人员和记录员的回避由听证主持人决定。
第三十一条 有下列情形之一的，海关可以决定延期举行听证：
（一）因不可抗力或者其他客观原因导致听证无法按期举行的；
（二）海关行政许可申请人、利害关系人申请延期举行听证，有正当理由的；
（三）临时决定听证主持人、听证人员或者记录员回避，当场不能确定更换人选的。
延期举行听证的，海关应当书面通知海关行政许可申请人、利害关系人或者听证参加人，并说明理由。
海关应当在延期听证的原因消除之日起5日内举行听证，并书面通知海关行政许可申请人、利害关系人或者听证参加人。
第三十二条 听证按照下列程序进行：
（一）听证主持人宣布听证开始，并宣布听证事由；
（二）听证主持人介绍本人、听证人员、记录员的身份、职务；
（三）听证主持人宣布海关行政许可申请人、利害关系人或者听证参加人，并核对其身份；
（四）告知海关行政许可申请人、利害关系人或者听证参加人有关的听证权利和义务；
（五）海关行政许可申请人、利害关系人或者听证参加人申请听证主持人回避的，听证主持人应当宣布暂停听证，报请有关负责人决定；申请听证人员、记录员回避的，由听证主持人当场决定；
（六）宣布听证秩序；
（七）审查海关行政许可申请的工作人员陈述审查意见和依据、理由，并提供相应的证据；
（八）海关行政许可申请人、利害关系人或者听证参加人可以陈述自己的观点，提出证据，可以进行申辩和质证；
（九）听证主持人可以对审查海关行政许可申请的工作人员、海关行政许可申请人、利害关系人或者听证参加人进行询问；
（十）审查海关行政许可申请的工作人员、海关行政许可申请人、利害关系人或者听证参加人可以进行总结性陈述；
（十一）听证主持人宣布听证结束。
第三十三条 在听证过程中，因不可抗力或者其他客观原因不能继续举行听证，听证主持人应当决定中止听证。
中止听证的，海关应当在听证笔录中作书面记载。
海关应当在中止听证的原因消除之日起5日内恢复听证，并书面通知海关行政许可申请人、利害关系人或者听证参加人。
第三十四条 在听证过程中，海关行政许可申请人、利害关系人未经听证主持人同意中途退出听证会场的，海关应当终止听证。
第三十五条 经公告举行的听证，具有下列情形之一，但不影响听证参加人广泛性、代表性的，听证不予延期、中止或者终止：
（一）部分听证参加人申请延期；
（二）部分听证参加人无正当理由未按照公告规定的时间、地点参加听证；
（三）部分听证参加人未经听证主持人同意，中途退出听证会场的。
第三十六条 听证应当制作笔录。
听证笔录应当记载下列事项：
（一）听证事由；
（二）举行听证的时间、地点；
（三）海关行政许可申请人、利害关系人或者听证参加人的姓名或者名称；
（四）听证主持人、听证人员、记录员和审查海关行政许可申请的工作人员的姓名；
（五）申请回避的情况；
（六）审查海关行政许可申请的工作人员的审查意见、依据、理由及相应的证据；
（七）海关行政许可申请人、利害关系人陈述、申辩和质证的内容；
（八）其他需要记载的事项。
听证笔录应当由海关行政许可申请人、利害关系人或者听证参加人确认无误后签字或者盖章。对记录内容有异议的可以当场更正后签字或者盖章确认。
海关行政许可申请人、利害关系人或者听证参加人无正当理由拒绝签字或者盖章的，由听证主持人在听证笔录上注明。
第五章 附 则
第三十七条 依照本办法的规定进行公告的，应当将有关文书的正本张贴在海关公告栏内，并在报纸上刊登公告。
第三十八条 组织听证的时间不计入海关作出行政许可决定的期限内。
第三十九条 组织海关行政许可听证的费用由海关承担。
海关行政许可申请人、利害关系人或者听证参加人不承担组织听证的费用。
第四十条 本办法规定的“5日”、“7日”、“20日”以工作日计算。
第四十一条 本办法由海关总署负责解释。
第四十二条 本办法自2006年2月1日起施行。