浅析定作商品房涉及的法律问题

武志国


　　一、何谓 “定制别墅”、“定制公寓”、“定制物业”、“定制商品房”等概念
　　（一）定制商品房的概念及分类
　　所谓定制“商品房定制”，或者所谓“别墅定制”、“定制物业”、“定制公寓”等概念是指按照业主所想，量身定做个性突出、能反映居住者个人风格和追求的身心栖居或他用之所。
通常情况下，房屋建造商被归纳为以下三种类型:成品型，半用户定制型，和用户定制型。
（1）成品型开发商致力于大批量的房屋建造。设计几种样板住宅以满足市场的需求。开发商通过这种成品设计的方法提供一个建好的房子。
（2）那些运用半用户定制的设计方法来发展住宅的开发商，由于他们把预制和用户定制的特点结合起来，通常被称作半用户定制开发商。
（3）用户定制开发商从零开始创造一个完全独特的住宅。这种“用户定制设计”的方式是最为理想的为顾客定制住宅的方法，因为它能根据不同情况创造出满足不同个人居住要求的住宅 。但是，用户定制住宅的完成通常最为费时。由于建筑工地分散增加了管理成本，而且建造时间较长，再加上批量化房屋建造的经济性的丧失，使得用户定制住宅的价格通常比较高 。
我们在实际销售中也有一些业主会提一些个性化的要求，主要是装修方面的，提出要求的时间也是在规划设计确定之后的事情，甚至是交房前后提出。
　　（二）定制开发商品房的销售本质
定制商品房是个人意志的物化体现，它在精神深处能满足购房者的限量情结，属于自定义生活范畴。
定制开发商品房是新的销售策略，不断细分消费者群体，对特定的消费者群体进行针对性的设计开发，根据精英群体的生活方式、家庭结构、品质要求， 量身定做的个性化用房，尽最大努力地迎合特定群体的“个性化”购房需求。
　　（三）定制开发商品房起源及发展
据说，“定制公寓”概念起源于日本在日本，欧美国家更为普遍，定制的内容也更贴近购房者的需求。完全按照住户的需求建造房屋的定制，而非只提供有限的选择方案，称得上是真正的定制房屋。
虽然定制公寓在日本、美国等国家已经发展成为一种潮流并且形成了成熟模式，但在国内还处于萌芽阶段。业内人士指出，随着一批主流地产开发商逐步加快公寓（别墅）定制产品的开发，这一类型的定制公寓（别墅）产品的出现，中国一线城市的中高端市场在未来几年很有可能会和欧美等发达市场一样，从毛坯房、精装房逐步过渡到定制房时代。也有人认为，定制公寓理念意义大于实际意义。
另外，还有一种是定制商品房并承租的模式很普遍。
　　二、定制商品房行为的法律属性
　　（一）不是委托建造（加工承揽）的合同关系，仍是商品房买卖合同关系。
这种用户定制开发商在国外被称作“设计--建造公司”，从法律上讲，仍应是房地产开发商，而非设计和施工方）。
定制商品房可归入预售范畴。
有观点认为，房产商即业主为某定制商品房项目与承租人或者购买人协商，按照承租人或者购买人的要求专门立项，设计建造，这是企业间或者个人与企业间的商事行为，因为不是对不特定公众的销售，不属于预租预售的法律框架体系范围。
　　（二）住宅建筑设计标准的个性化是定制商品房的核心
与普通商品房建造均由开发商说了算不同的是，定制购房意味着购房者可参与到选地、规划设计、建筑材料购置乃至房价的确定等，最重要的最核心的方面就是规划设计这一环节。
在定制合同中应注意约定避免规划设计方案不得随意变更，约定设计方案不能通过时的处理。
房地产开发项目一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上，应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计是初步设计基础上的更详细的设计，具有工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要绘制完整详细的建筑及安装详图及必要的文字说明。
　　开发商在进行规划及建筑设计前，需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件，以获得规划设计条件通知书（主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等）。房地产开发商根据规划设计通知书，委托有规划设计资格的单位完成方案设计，然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料，报经城市规划行政管理部门审查，确认符合规划要求后，核发《建设用地规划许可证》。方案设计得到批准后，即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查，确认其符合规划设计要点后，建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进行审查合格后，核发《建设工程规划许可证》。
　　在国内相关法律法规的制约下，真正的“度身定制”极难实现，当年上海紫园的定制服务被有关部门依法紧急叫停便是先例。
　　三、商品房定制存在的风险
　　（一）工期及造价风险：成品型好处还在于缩短施工时间和减少造价，定制商品房可能导致工期和造价增加不确定性。
　　（二）市场销售风险：由于定制商品房在很大程度上反映了承租人或者购买人的偏好，销售对象相对较狭窄，而且一般都要求达到比通常标准更高的要求，成本可能提高，又不具有通用性，使得开发商风险相应增大，设计修建方案等能否通过政府管理部门的审核存在不确定性，如定制人反悔退出或者项目中断，再转售他方时可能受限。
　　（三）法律风险：目前国内有关商品房投资开发销售方面的政策法规尚不能适应定制商品房的要求，定制商品房在国内尚存在诸多问题。在目前国内住宅建筑设计标准、商品房预售条件、签约流程、销售合同条款、房价限制乃至贷款金融配套等方面政策，都对定制物业有着较多限制，交易的安全性很亟待保障。
　　四、定制商品房主要涉及所签合同的合法性以及所收款项的合规性
　　订制商品房应该建立专门的“定制合同”，对定制部分做专门的约定，明确定制双方的权利义务、违约责任。定制商品房在设计方案确定之前就需要与购房人签署合同，势必属于在取得商品房销售许可证之前签署。
具体可通过两种方式签署合同：第一种方式，直接签署买卖合同，将来再签署网络打印的商品房买卖合同，另外一种方式是签署为预约买卖合同（认购书），将来再签署网络打印的商品房买卖合同。上述两种合同均存在如下有效性方面的法律风险。
　　（一）如果商品房定制合同签署为商品房买卖合同，未取得商品房预售许可签署的商品房买卖合同无效
《城市房地产管理法》第四十五条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条、《城市商品房预售管理办法》第六条、《北京市城市房地产转让管理办法》第二十九条都明确规定，房地产开发企业预售商品房，必须取得商品房预售许可证明；未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。如果房地产开发企业未取得商品房预售许可证而与购房人签订合同的，将可能导致该合同无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。也就是说，在起诉前仍未取得商品房预售许可证明的，就应该认定该合同为无效。
如果购房人明知房地产开发企业未取得商品房预售许可证而仍与该房地产开发企业签订合同，在这种情况下，合同被确认无效后，房地产开发企业是无须承担上述赔偿责任的。购房人在购房款以外的其他损失，包括房屋增值部分的损失只能自行承担，也不能另行获得一倍房款的赔偿。如《北京市城市房地产转让管理办法》第五十二条也规定：“房地产受让人知道或者应当知道转让人没有取得房地产权属证书或者相关批准文件仍然购买商品房的，应当承担相应不利的民事法律后果。”
　　（二）在未取得商品房预售许可证的情况下签订商品房认购书的合同效力存在不确定的情况
基本上有以下两种观点：
1、在未取得商品房预售许可证的情况下，双方签订的认购书违反法律的强制性规定而无效，开发商须返还定金。
该观点的法律依据是：
1）《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售，应当符合下列条件： （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
2）《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：下列房地产，不得转让： （一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”。
　　第三十九条：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件： （一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”
此观点认为上述法律规定属于法律的强制性规定，按照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”
持该观点的还用其他相关的部门规章规定证明，上述法律规定的本意是强制性规定。
湖南省人民政府


湖南省乡镇建筑企业安全生产管理规定

1988年12月14日湖南省人民政府文件湘政发〔1988〕51号发布 自发布之日起施行

全文
第一条 为加强乡镇建筑企业的安全生产管理，根据国家有关规定，制定本规定。

第二条 本规定适用于本省境内从事建筑施工和预制构件生产的乡、镇、村办建筑企业（以下简称企业）的安全生产管理。

从事建筑施工和构件生产的个体户、联户及街办建筑企业的安全生产管理，参照本规定执行。

第三条 企业必须贯彻“安全第一、预防为主”的方针，执行国家有关安全生产和劳动保护的政策、法规，建立健全安全生产制度，接受各级人民政府的乡镇企业主管部门、建设主管部门和劳动部门对安全生产的管理与监察。

第四条 企业要层层落实安全生产责任制。企业经理（厂长、队长）对本企业的安全生产全面负责，企业其他管理人员应在各自的职责范围内，对安全生产负责。

企业内部实行承包经营，必须在合同中明确承包人的安全生产责任。

第五条 企业应配备专职安全员；企业班组、车间应有兼职安全员。安全员应经常到施工、生产现场进行安全检查，制止违章指挥的行为，发现有危及职工生命安全的险情时，有权要求停止作业，并及时报告企业负责人采取措施。

第六条 企业要根据所承担工程任务的特点和本企业安全生产技术条件，制定切实可行的安全生产技术措施，并在生产前向工人进行安全技术交底。

从事建筑安装施工的工人均须遵守国家建筑工程总局《建筑安装工人安全技术操作规程》的有关规定，不得违章作业和违章指挥。

第七条 企业要建立安全教育和培训考核制度。对新工人和变换工种的工人必须事先进行安全教育，经考试合格后方能上岗作业。电工、电焊工、起重机械工、架子工等特种作业的工人，必须经过本工种的安全技术培训，并按原国家标准局《特种作业检员安全技术考核管理规则》的规定，经考核合格发证后，方准上岗作业。无证上岗作业的按违章作业论处。

第八条 企业除定期进行安全生产检查外，对易发生安全事故的工程要经常组织检查，生产班组要坚持经常性的自检、互检、交接检制度，做到边检查、边整改，及时消除事故隐患和各种不安全因素。

第九条 企业必须按规定申请和取得资格等级证书，承担与企业资格等级相适应的施工、生产任务，不得越级承担任务。

第十条 企业作为分包方与其他建筑企业联合承包工程，必须遵守下列规定：

（1）履行总、分包合同中规定的安全生产管理职责；

（2）明确施工现场安全管理负责人，加强安全生产管理；

（3）接受总包方的安全技术指导和监督检查，根据总包方的要求实施各项安全措施；

（4）发生伤亡事故，及时向总包方报告，共同进行调查处理。

第十一条 企业应其他建筑企业或建设单位要求，派遣施工人员，必须签订合同，明确各方的安全责任。用工单位应对派来的施工人员进行安全生产教育和培训，提供必要的安全生产条件。

第十二条 企业应筹集必要的安全技术措施资金，为职工配备符合国家标准的防护用品用具，并督促其正确使用。严禁招用未满16周岁的未成年人做工。对不满18周岁的未成年工和在妊娠、哺乳期的女职工、不得安排从事有毒有害作业和繁重的体力劳动。

第十三条 企业发生伤亡事故要按照国务院《工人、职员伤亡事故报告规程》的规定，向事故发生地的乡镇企业主管部门、建设主管部门和劳动部门报告。企业独立承担工程施工任务或向建设单位提供施工人员的，由企业直接上报；企业承担分包工程任务或向总包方提供施工人员的，由总包方上报。报告事故必须真实、及时。故意隐瞒、虚报或拖延不报的，除责成补报外，还要追究单位主要负责，人及有关人员的责任。

第十四条 违章作业、违章指挥造成重大伤亡事故（死亡1人以上或重伤3人以上）或造成重大经济损失的，按最高人民检察院、劳动人事部《关于查处重大责任事故的几项暂行规定》处理。企业对发生的其他各类安全事故，应按照“事故原因分析不清不放过、事故责任者和群众没有受到教育不放过、没有防范措施不放过”的原则查处，并在事故发生后1个月内将处理结果书面报告事故发生地的乡镇企业主管部门、建设主管部门和劳动部门。

第十五条 各级人民政府的乡镇企业主管部门应认真贯彻执行国家有关安全生产方针、政策和法规、规章，加强对企业的安全生产管理，制定安全生产管理目标，及时了解掌握安全生产情况，指导企业搞好安全生产工作。

第十六条 各级人民政府的建设主管部门应对企业实行行业管理，负责对企业宣传有关安全生产的方针、政策和法规，并监督企业执行，审查企业的资质条件，帮助培训施工安全技术人员，协调乡镇企业主管部门搞好企业安全生产管理工作。

第十七条 各级人民政府的劳动部门负责审查企业安全施工资格，监察企业的安全生产情况，发现企业有事故隐患应责令其限期消除，发现企业违反安全生产、劳动保护法规应责令其限整改。对逾期不改或造成重大伤亡、重大经济损失事故的企业，应参照《湖南省工业企业劳动保护监察办法》的有关规定给予处罚，并可提请工商行政管理部门吊销企业执照；构成犯罪的，移交司法部门依法惩处。

第十八条 本规定自发布之日起施行，过去我省有关乡